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Kanzlei Dr. Araujo Kurth - Mutig vorangehen - Das optimale Ergebnis erzielen

Unsere Dienstleistung - Beratung zu Grundpfandrechten bzw. Kreditsicherheiten

Ihr kompetenter Partner im Bank- und Kapitalmarktrecht

Immobilienrechte - die Absicherung beim Immobilienkauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, kommen Fragen zur Finanzierung auf. Ist das Grundstück mit belastet? Was muss ich bei den Grunddienstbarkeiten beachten? Was passiert, nachdem ich den Kredit abbezahlt habe?

Grundpfandrechte und Grunddienstbarkeiten wirken sich erheblich auf den Wert und die Nutzung der Immobilie aus. Deswegen ist es wichtig, dass Sie als Käufer oder Verkäufer aufgeklärt sind. Als Rechtsanwalt kläre ich unsere Kunden in Darmstadt, Frankfurt aber auch deutschlandweit auf, worauf Sie achten müssen. Informieren Sie sich jetzt über die Bestellung und Löschung von Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechten.

Grundpfandrecht - sicher zur Finanzierung Ihrer Immobilie

Mit Grundpfandrechten vereinfachen Sie die Finanzierung Ihrer Immobilie und geben dem Kreditgeber eine zusätzliche Sicherheit.

  • Es gibt verschiedene Formen: Unterscheidung zwischen akzessorischen (Hypothek) und nicht-akzessorischen (Grundschuld) Grundpfandrechten. Nicht-akzessorische bestehen unabhängig vom Bestand der Forderung und beziehen sich nicht auf eine bestimmte Forderung. Die Grundschuld kennt verschiedene Sonderformen:

    • Eigentümergrundschuld: Eintragung zu eigenen Gunsten, die Eintragung kann abgetreten, verwertet beziehungsweise verpfändet werden.

    • Sicherungsgrundschuld: Eintragung zur Sicherung einer Forderung, durch einen Sicherungsvertrag sind Forderung und Grundschuld verbunden.

    • Fremdgrundschuld: Eintragung zugunsten eines Dritten.

    • Rentenschuld: Belastung des Grundstücks gegen regelmäßige Zahlung einer Rente.

  • Wirkung der Kreditsicherheit

    • Gläubiger werden bei einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung bevorzugt befriedigt.

  • Wirkung der Rangordnung

    • Grundschulden und Hypotheken stehen im Grundbuch in fester Rangfolge – eine frühere Eintragung genießt einen höheren Rang und wird zuerst bedient.

  • Bestellung eines Grundpfandrechts:

    • Abschluss eines Darlehensvertrags oder Kreditvertrags zwischen dem Sicherungsgeber (der Bank) und Ihnen als Sicherungsnehmer.

    • Vertrag über die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld in das Grundbuch.

    • Ein Notar beglaubigt die Grundbuchbestellung und veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt.

    • Gegebenenfalls Sicherungsvertrag als Bestandteil des Kreditvertrags

    • Wirksamkeit ab Eintragung im Grundbuch.

  • Löschung

    • Tilgung der letzten Rate beziehungsweise Beendigung des Kreditverhältnisses.

    • Ein Notar beglaubigt die Löschungsbewilligung und verlasst die Löschung beim Grundbuchamt.

    • Wirksamkeit ab Löschung im Grundbuch.

  • Kosten

    • Für Bestellung, Löschung und Umwandlung eines Grundpfandrechts entstehen Kosten beim Notar und Gebühren beim Grundbuchamt. Unter Umständen lassen sich diese steuerlich absetzen.

Durch ein Grundpfandrecht können Sie die Finanzierung Ihrer Immobilie ermöglichen. Doch es gilt vieles zu beachten. Weil Grundpfandrechte das Grundstück belasten, sollten Sie wissen, worauf Sie bei der Eintragung und Löschung achten müssen.

Grunddienstbarkeit – flexible Eigentumsrechte an Bedürfnisse anpassen

Grundstücke können mit Grunddienstbarkeiten belastet werden. Dadurch können Sie berechtigt sein, etwa eine Leitung durch ein fremdes Grundstück zu verlegen

  • Grunddienstbarkeiten berechtigen den Eigentümer eines (herrschenden) Grundstücks zur Nutzung eines (dienenden) Grundstücks. Eine Grunddienstbarkeit kann auch das Eigentumsrecht am dienenden Grundstück beschränken. Beispiele sind:

    • Nutzungsdienstbarkeit: als Geh- oder Fahrtrecht beziehungsweise Wegerecht

    • Unterlassungsdienstbarkeit: als Untersagung bestimmter Handlungen wie Umbauten am Haus oder Gestaltung des Gartens

    • Ausschlussdienstbarkeit: etwa gegen Geruchs- oder Lärmbelästigungen

  • Unterschied zu anderen Belastungen:

    • Nießbrauch: berechtigt zur uneingeschränkten Nutzung und ist personenbezogen (kann also nicht vererbt oder veräußert werden).

    • Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: ähnlich wie Grunddienstbarkeiten, allerdings personenbezogen.

    • Baulasten: Beschränkungen des Grundeigentums aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Sind im Baulastenverzeichnis und nicht im Grundbuch eingetragen

  • Wirkung der Eintragung

    • Wird im Grundbuch als Eintrag des dienenden Grundstücks (optional auch des herrschenden) Grundstücks festgehalten.

    • Eine bloß vertragliche Einigung ohne Eintragung wirkt gegenüber dem Vertragspartner (als jetziger Eigentümer), aber nicht gegenüber späteren Eigentümern.

  • Entstehung

    • Vertragliche Einigung auf Eintragung der Grunddienstbarkeit – zwischen Ihnen und der anderen Partei als Eigentümer des herrschenden und dienenden Grundstücks. Maßgeblich ist, dass ein tatsächlicher Vorteil entsteht. 

    • Ein Notar prüft die Eintragungsbewilligung und veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt

    • Wirksamkeit ab Eintragung im Grundbuch

  • Löschung

  • Kosten

    • Für die Eintragung und Löschung einer Grunddienstbarkeit entstehen Notarkosten und Gebühren beim Grundbuchamt

Ein Nachbar hat keinen Zugang zur öffentlichen Straße? Sie wollen eine Leitung verlegen oder ein fremdes Grundstück durchfahren? Mit Grunddienstbarkeiten können Sie die Eigentumsrechte an Immobilien auf Ihre Bedürfnisse anpassen. Als Rechtsanwalt im Immobilienrecht berate ich Sie, worauf Sie achten müssen.

Wie wir Ihnen helfen

Sie wollen Ihre Immobilie finanzieren? Sie müssen ein fremdes Grundstück nutzen? Ihr Grundstück gehört Ihnen, aber durch Grundpfandrechte und Grunddienstbarkeit können Sie Eigentumsrechte an Ihre Bedürfnisse anpassen. Hierbei gilt es einiges zu beachten. Weil es um große Vermögenswerte und Ihr Eigentum geht, ist es wichtig, dass es nicht an speziellen Klauseln und Vorschriften scheitert. Als Rechtsanwalt kläre ich im Immobilienrecht auf, worauf Sie achten müssen. Ich berate und vertrete Sie bei der Erstellung und Verhandlung von Verträgen über Grundschulden, Hypotheken sowie Wegerechte und andere Dienstbarkeiten.
Rufen Sie uns jetzt an. Wir beraten und vertreten Sie zu allen Belangen rund um Grunddienstbarkeit und Grundpfandrechten.

Häufige Fragen (FAQ)

Grundpfandrechte sind dingliche Verwertungsrechte. Sie dienen als Sicherheit für einen Kredit. Dazu können sie zur Finanzierung etwa einer Immobilie genutzt werden. Es wird unterschieden zwischen akzessorischen (z.B. Hypothek) und nicht-akzessorischen Grundpfandrechten (wie etwa eine Grundschuld).
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Erhält ein Kreditgeber dies als Sicherheit, kann er bei einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung darüber befriedigt werden. Sie entsteht durch Einigung zwischen den Parteien und der Eintragung im Grundbuch. Sie ist nicht an die Person, sondern an das Grundstück gebunden.
Bei der Eigentümergrundschuld / Fremdgrundschuld erfolgt die Eintragung zu Ihren eigenen bzw. fremden Gunsten. Die Position können sie später verwerten. Eine Sicherungsgrundschuld dient der Sicherung einer Forderung verbunden. Die Rentengrundschuld ist eine Möglichkeit, regelmäßige Rente zu erhalten. 
Die Hypothek ist eine akzessorische Kreditsicherheit. Mit dem Kreditvertrag wird auch die Bewilligung einer Hypothek vereinbart. Diese wird im Grundbuch eingetragen und ist mit dem Kredit verbunden. Anders als die Grundschuld ist sie vom Bestehen des Kredits abhängig.
Grundpfandrechte werden im Grundbuch eingetragen und müssen daher auch wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden. Hierzu ist die Einwilligung des Inhabers des Grundpfandrechts notwendig. Nach Tilgung des Kredits haben Sie einen Anspruch auf diese Bewilligung. Diese wird vom Notar geprüft und weitergeleitet.
Mit einer Grunddienstbarkeit können Sie das Eigentumsrecht eines fremden /  benachbarten Grundstücks beschränken sowie ein eigenes Nutzungsrecht begründen. Häufig sind das Wegerechte, Leitungsrechte oder Fahrrechte auf dem Grundstück des Nachbarn. Sie sind im Grundbuch eingetragen.
Es gibt verschiedene Arten von Grunddienstbarkeiten. Zu den Nutzungsdienstbarkeiten gehören z. B. Geh-, Fahrt- oder Wegerechte. Zudem gibt es Unterlassungsdienstbarkeit zur Untersagung bestimmter Handlungen wie Umbauten und Ausschlussdienstbarkeiten z. B. gegen Geruchs- oder Lärmbelästigungen.
Zur Löschung müssen Grunddienstbarkeit im Grundbuch gestrichen werden. Dies geschieht auf Grundlage einer Löschungsbewilligung durch den Grunddienstbarkeitsberechtigten. Diese wird vom Notar geprüft und an das Grundbuchamt weitergeleitet.
in Nießbrauchrecht ist im Unterschied zur Grunddienstbarkeit nur an eine berechtigte Person gebunden. Zudem ist das Nießbrauchrecht unbegrenzt. Verstirbt die Person, fällt auch das Nießbrauchrecht weg. Die Grunddienstbarkeit hingegen ist mit dem Grundstück verbunden und verbleibt bei einem Eigentümerwechsel.
Die Grunddienstbarkeit ist grundsätzlich auf Dauer mit dem Grundstück verbunden. Sie bleibt auch bestehen, wenn die ursprünglichen Inhaber verstorben sind oder der Eigentümer wechselt. Eine Grunddienstbarkeit kann aber auch zeitlich befristet sein. Eine zusätzliche Löschung ist danach nicht erforderlich.

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