Privatkredit mit Grundschuld absichern: Das müssen Sie wissen

Wenn ein Darlehen im privaten Umfeld vergeben wird, stellt sich häufig die Frage, wie sich das Ausfallrisiko rechtssicher reduzieren lässt. Eine gängige Möglichkeit besteht darin, den Privatkredit mit Grundschuld absichern zu lassen. Diese Form der Kreditsicherung bietet sowohl für den Darlehensgeber als auch für den Darlehensnehmer klare Vorteile – vorausgesetzt, sie wird korrekt umgesetzt.

Was bedeutet Privatkredit mit Grundschuld absichern?

Bei einem privaten Darlehen handelt es sich oft um ein zivilrechtliches Schuldverhältnis, bei dem eine Privatperson einer anderen Person Geld zur Verfügung stellt. Dabei stellt sich regelmäßig die Frage: Was passiert, wenn der Darlehensnehmer nicht zurückzahlt?

Eine Grundschuld dient in diesem Zusammenhang als dingliche Sicherheit für das gewährte Darlehen. Der Gläubiger erhält durch die Eintragung der Grundschuld das Recht, eine Immobilie des Darlehensnehmers oder eines Dritten im Falle des Zahlungsausfalls zu verwerten – typischerweise durch eine Zwangsversteigerung.

Wichtig: Die Grundschuld ist vom Bestehen der Forderung unabhängig. Sie kann also bestehen bleiben, auch wenn das Darlehen bereits zurückgezahlt wurde – sofern keine Löschung erfolgt ist.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Immer wieder besteht Unsicherheit darüber, ob eine Hypothek nicht die geeignetere Form der Absicherung sei. Tatsächlich ist die Grundschuld der Hypothek vorzuziehen, da sie flexibler eingesetzt werden kann.

• Die Hypothek ist streng akzessorisch. Sie ist rechtlich an die zugrunde liegende Forderung gekoppelt und erlischt mit deren Tilgung automatisch.
• Die Grundschuld ist nicht akzessorisch. Sie bleibt unabhängig vom Bestand der Forderung bestehen, kann mehrfach verwendet oder abgetreten werden und bietet daher insbesondere im außergerichtlichen Forderungsmanagement Vorteile.

Gerade im privaten Kreditverhältnis bietet die Grundschuld daher mehr Gestaltungsspielraum – beispielsweise durch notarielle Sicherungsabreden.

Steuern und Notarkosten

Die Eintragung einer Grundschuld verursacht Notar- und Grundbuchkosten, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten. In der Praxis trägt diese Kosten häufig der Darlehensnehmer, es sei denn, es wird ausdrücklich etwas anderes vereinbart.

Steuerlich relevant wird die Grundschuld vor allem dann, wenn sie verzinst ist oder es zu einem Forderungsverzicht kommt. Hier kann es zu Schenkungsteuerpflichten kommen – insbesondere bei privaten Darlehen unter Angehörigen. Eine steuerliche Beratung ist daher empfehlenswert.

Privatkredit mit Grundschuld absichern: Das sind die Voraussetzungen

Um einen Privatkredit wirksam mit einer Grundschuld abzusichern, müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein:

Schriftlicher Darlehensvertrag

Zunächst ist ein klar formulierter Darlehensvertrag erforderlich, in dem Zinssatz, Rückzahlungsmodalitäten und Laufzeit eindeutig geregelt sind. Dieser Vertrag bildet die Grundlage für die Sicherungsabrede, also die Verknüpfung von Forderung und Grundschuld.

Notarielle Beurkundung der Grundschuld

Eine Grundschuld kann nur durch notarielle Beurkundung und anschließende Eintragung im Grundbuch entstehen. In der Praxis wird häufig eine sogenannte vollstreckbare Grundschuldbestellungsurkunde erstellt, die eine sofortige Zwangsvollstreckung im Fall des Verzugs ermöglicht – ohne gesondertes Klageverfahren.

Grundbuchfähigkeit des Sicherungsobjekts

Es muss sich um ein grundbuchfähiges Objekt handeln, das im Eigentum des Darlehensnehmers oder eines Dritten steht, der sich bereit erklärt, seine Immobilie als Sicherheit zur Verfügung zu stellen. Diese sogenannte Fremdgrundschuld ist zulässig, bedarf aber einer ausdrücklichen Erklärung des Eigentümers.

Sicherungsvertrag und Sicherungsabrede

Die rechtliche Verknüpfung zwischen der persönlichen Forderung und der dinglichen Sicherheit erfolgt über die Sicherungsabrede, auch Sicherungsvertrag genannt. Diese kann individuell ausgestaltet werden, muss jedoch klar regeln, wann und unter welchen Umständen der Gläubiger berechtigt ist, die Grundschuld zu verwerten.

Zentrale Punkte einer Sicherungsabrede:

• Rückzahlungsfristen und Fälligkeit
• Voraussetzungen für die Verwertung der Grundschuld
• Regelungen bei vorzeitiger Rückzahlung oder Teilzahlungen
• Kündigung der Grundschuld nach Tilgung

Ohne eine saubere Sicherungsabrede droht die Gefahr, dass die Grundschuld als "leere Hülle" im Grundbuch verbleibt – mit möglichen späteren Auseinandersetzungen über deren Löschung oder Fortbestehen.

Vorteile und Risiken für Darlehensgeber: Privatkredit mit Grundschuld absichern

Die Absicherung eines Privatkredits durch eine Grundschuld bringt für den Gläubiger mehrere Vorteile mit sich:

• Höhere Rückzahlungswahrscheinlichkeit: Der Darlehensnehmer ist regelmäßig bemüht, das Risiko einer Zwangsverwertung zu vermeiden.
• Vorrangige Befriedigung im Insolvenzfall: Die Grundschuld gewährt dem Gläubiger ein Absonderungsrecht.
• Schnelle Zwangsvollstreckung: Bei notarieller Unterwerfungsklausel ist kein gerichtliches Urteil erforderlich.

Diese Vorteile sind insbesondere dann von Bedeutung, wenn es sich um größere Darlehensbeträge handelt oder eine Rückzahlung aus anderen Gründen unsicher erscheint.

Ein mit Grundschuld gesicherter Privatkredit ist für Darlehensgeber aber nicht ohne Risiko. Denn im Ernstfall droht der Verlust der Immobilie. Vor allem bei Fremdgrundschulden – also wenn ein Dritter seine Immobilie als Sicherheit bereitstellt – können familiäre Konflikte oder Erbstreitigkeiten entstehen.

Darlehensnehmer sollten sich daher vor der Bestellung einer Grundschuld umfassend rechtlich beraten lassen und den Wert der Sicherheit in einem angemessenen Verhältnis zur Darlehenshöhe halten.

Formfehler bei einem Privatkredit mit Grundschuld

Ein häufiger Fehler in der Praxis ist die fehlende oder fehlerhafte Absicherung der Forderung im Sicherungsvertrag. Wird die Verbindung zwischen Darlehen und Grundschuld nicht korrekt hergestellt, besteht das Risiko, dass die Grundschuld nicht verwertet werden darf oder nicht durchsetzbar ist.

Auch das Fehlen einer Vollstreckungsunterwerfung führt im Ernstfall dazu, dass der Gläubiger zunächst klagen muss, bevor er aus der Grundschuld vorgehen kann – ein langwieriger und kostenintensiver Prozess.

So unterstützt Sie ein Anwalt für Kreditrecht

Ein erfahrener Anwalt für Kreditrecht sorgt dafür, dass die Absicherung Ihres Privatkredits mit einer Grundschuld rechtlich wirksam und wirtschaftlich sinnvoll erfolgt. Er prüft den Darlehensvertrag auf mögliche Fallstricke, erstellt oder kontrolliert die Sicherungsabrede und koordiniert die Zusammenarbeit mit dem Notar. Auch die Grundbuch-Abwicklung und die Einhaltung formeller Voraussetzungen gehören zu seinem Tätigkeitsfeld.

Darüber hinaus berät ein Anwalt umfassend zu den Risiken einer Grundschuld – etwa bei Fremdgrundschulden oder familiären Darlehen – und schützt Sie vor rechtlichen und finanziellen Nachteilen. Kommt es zu Zahlungsausfällen oder Streitigkeiten über die Verwertung der Grundschuld, vertritt er Ihre Interessen außergerichtlich und vor Gericht.

Die frühzeitige Einschaltung eines spezialisierten Rechtsanwalts zahlt sich aus – für Darlehensgeber ebenso wie für Darlehensnehmer. So vermeiden Sie Unsicherheiten, Streitigkeiten und spätere finanzielle Verluste.

Fazit

Ein privat gewährter Kredit kann durch eine Grundschuld wirksam abgesichert werden – unter der Voraussetzung, dass die rechtlichen und formellen Anforderungen eingehalten werden. Für beide Seiten bietet diese Gestaltung Klarheit und Sicherheit: Der Darlehensgeber erhält eine durchsetzbare Sicherheit, der Darlehensnehmer profitiert häufig von besseren Konditionen.Wenn Sie ein privates Darlehen gewähren oder erhalten möchten und die Absicherung durch eine Grundschuld in Betracht ziehen, empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung und Begleitung. Unsere Kanzlei im Bank- und Kreditrecht berät Sie bei der Erstellung von Darlehensverträgen, der notariellen Gestaltung und der rechtssicheren Formulierung der Sicherungsabrede – zielgerichtet, effizient und individuell.