Ihr Immobiliendarlehen wurde gekündigt?
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Es kann vorkommen, dass eine Bank plötzlich einen Immobilienkredit kündigt, obwohl man ein Darlehen benötigt, um wichtige Vorhaben wie den Kauf eines Hauses umzusetzen. Doch keine Sorge! In den meisten Fällen gibt es Möglichkeiten, diese Situation zu klären. In diesem Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Michel de Araujo Kurth werden Ihnen die rechtlichen Grundlagen verständlich erklärt und klare Schritte aufgezeigt, wie Sie angemessen reagieren können.
WARUM ENTSCHEIDET SICH EINE BANK DAZU, EIN DARLEHEN (IMMOBILIENKREDIT) ZU KÜNDIGEN?
Bevor Sie sich mit den Einzelheiten der rechtlichen Bestimmungen befassen, ist es wichtig zu verstehen, warum eine Bank überhaupt ein Darlehen kündigt:
- Verschlechterung der finanziellen Situation: Dazu gehören beispielsweise die Erhöhung bestehender Schulden.
- Wertverlust einer gestellten Sicherheit: Dies könnte zum Beispiel der Wertverlust einer als Sicherheit hinterlegten Immobilie sein.
- Zahlungsausfall: Dies tritt ein, wenn es zu mehreren aufeinanderfolgenden Zahlungsausfällen kommt.
- Sonstige Gründe: Diese können in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) Ihrer Bank festgelegt sein, wie zum Beispiel in Klausel 19 Absatz 1 bis gegebenenfalls Absatz 6 der AGB für Banken.
2. WELCHE RECHTLICHEN GRUNDLAGEN EXISTIEREN?
Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält klare Regelungen für die Kündigung von Darlehen. Im Falle der Kündigung eines Immobilienkredits durch den Darlehensgeber sind insbesondere § 490 BGB und § 498 BGB von großer Bedeutung, die von Banken oft als Begründung für eine Kündigung herangezogen werden.
Zunächst ist es wichtig zu beachten, dass Darlehensgeber in der Regel nicht ohne Grund kündigen können. Wenn der Vertrag eine feste Laufzeit und keine vertragliche Kündigungsmöglichkeit vorsieht, ist eine ordentliche Kündigung des Darlehensgebers ausgeschlossen. Dies stellt für die Bank bereits eine Hürde dar, wenn sie den Darlehensnehmer kündigen möchte.
2.2 VORAUSSETZUNGEN EINER KÜNDIGUNG NACH § 498 BGB
Wann darf die Bank nach § 498 BGB aufgrund von Zahlungsverzug kündigen?
2.1.1 Zahlungsverzug
Die erste Voraussetzung für eine Kündigung nach § 498 BGB ist, dass der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Raten (ganz oder teilweise) im Verzug ist. Je nach Laufzeit des Darlehens gelten unterschiedliche Bedingungen für den Rückstand: Bei einer Laufzeit bis zu drei Jahren muss der Rückstand mindestens 10% des Gesamtbetrags betragen, bei einer Laufzeit von mehr als drei Jahren mindestens 5%.
2.1.2 Zweiwöchige Frist
Nachdem der Verzug festgestellt wurde, muss die Bank dem Darlehensnehmer zwei Wochen Zeit geben, um die rückständigen Beträge zu begleichen. Die Bank muss klarstellen, dass bei Nichtzahlung die gesamte Restschuld fällig wird.
2.1.3 Das Angebot zum Gespräch
Die Bank soll dem Darlehensnehmer spätestens bei Festsetzung der Frist ein Gespräch anbieten, um mögliche Lösungen zu besprechen.
Was passiert, wenn alle Kriterien erfüllt sind?
Wenn alle genannten Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Bank berechtigt, den Darlehensvertrag zu kündigen und die komplette Restschuld einzufordern. Es ist jedoch wichtig, eine Kündigung von einem Anwalt überprüfen zu lassen, da jeder Fall individuell betrachtet werden sollte.
2.2 DIE RECHTLICHEN VORAUSSETZUNGEN FÜR EINE KÜNDIGUNG DURCH DIE BANK NACH § 490 BGB
Werfen wir nun einen Blick auf die Struktur des § 490 BGB.
2.2.1 Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers
Die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 490 BGB sind entweder eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers oder die ernsthafte Gefahr einer solchen Verschlechterung. Beispiele hierfür sind signifikante Geschäftsverluste bei Unternehmen, Zunahme des Verschuldungsgrads oder Insolvenz.
2.2.2 Wertverlust bei gestellten Sicherheiten
Eine erhebliche oder drohende Abnahme der Werthaltigkeit einer gestellten Sicherheit kann ebenfalls zur Kündigung führen. Beispielhaft ist ein erheblicher Wertverlust einer als Sicherheit hinterlegten Immobilie bei einem Immobilienkredit.
2.2.3 Gefährdung der Rückzahlung
Die oben genannten Verschlechterungen müssen so gravierend sein, dass die Rückzahlung des Darlehens ernsthaft gefährdet ist, selbst nach einer Verwertung der Sicherheiten.
2.2.4 Die Konsequenzen der erfüllten Voraussetzungen:
Je nach Zeitpunkt der Kündigung gibt es unterschiedliche Regelungen. Vor Auszahlung des Darlehens kann der Darlehensgeber den Vertrag fristlos kündigen. Nach Auszahlung des Darlehens muss die Kündigung gründlicher geprüft werden, es sei denn, es liegen besondere Gründe vor.
2.3 BEISPIELE
2.3.1 Beispiel zum Paragraphen 498 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)
Anna hat bei ihrer örtlichen Bank einen Vertrag über ein Verbraucherdarlehen abgeschlossen, um den Kauf eines neuen Autos zu finanzieren. Sie hat sich für monatliche Ratenzahlungen über einen Zeitraum von 4 Jahren entschieden.
Nach einem Jahr verliert Anna ihren Job und gerät in finanzielle Schwierigkeiten. Trotz all ihrer Bemühungen kann sie zwei aufeinanderfolgende Raten nicht bezahlen. Der Zahlungsverzug beträgt 6% des Darlehensbetrags.
Die Bank bemerkt den Zahlungsverzug und setzt Anna gemäß Paragraph 498 des BGB eine Frist von zwei Wochen, um den ausstehenden Betrag zu begleichen. Sie informiert Anna schriftlich über diese Frist und weist darauf hin, dass sie die gesamte Restschuld verlangen kann, sollte Anna nicht innerhalb der Frist zahlen. Außerdem bietet die Bank an, ein Gespräch zu führen, um mögliche Lösungen oder eine einvernehmliche Regelung zu finden.
Falls Anna die ausstehenden Beträge nicht innerhalb der zweiwöchigen Frist begleicht, kann die Bank den Vertrag gemäß Paragraph 498 des BGB kündigen und die vollständige Restschuld verlangen.
2.3.2 Beispiel zum Paragraphen 490 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)
Herr Müller hat bei seiner Bank ein Darlehen für den Kauf eines neuen Autos aufgenommen. Kurz nach der Darlehensaufnahme muss er jedoch Insolvenz anmelden, da sein eigenes Geschäft unerwartet in Schwierigkeiten gerät. Die Bank erfährt davon und sieht nun eine erhebliche Verschlechterung in Herrn Müllers Vermögensverhältnissen. Zusätzlich verliert die als Sicherheit hinterlegte Immobilie von Herrn Müller aufgrund eines Bauschadens an Wert. Dadurch wird die Rückzahlung des Darlehens für die Bank gefährdet, auch wenn sie versuchen würde, die Immobilie zu verwerten. In einem solchen Fall kann die Bank das Darlehen gemäß Paragraph 490 des BGB kündigen, da die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
3. WAS GESCHIEHT, WENN DIE BANK DAS DARLEHEN KÜNDIGT?
Wenn eine Bank einen Darlehensvertrag kündigt, hat dies verschiedene weitreichende Konsequenzen für den Darlehensnehmer:
- SCHUFA-NEGATIVEINTRAG
Ein negativer Eintrag bei der SCHUFA kann schwerwiegende Folgen haben. Es wird schwieriger, in Zukunft einen Kredit aufzunehmen, und auch Mobilfunkverträge oder Mietverhältnisse können beeinträchtigt werden. Viele Unternehmen prüfen die Bonität ihrer potenziellen Kunden oder Mieter, bevor sie Verträge abschließen.
- MÖGLICHE ZWANGSVERSTEIGERUNG
Wenn Sie eine Immobilie als Sicherheit für das Darlehen angegeben haben und die geforderte Summe nicht begleichen können, kann es zur Zwangsversteigerung dieser Immobilie kommen.
- WEITERE KOSTEN
Zusätzlich zu der bestehenden Schuld können weitere Kosten entstehen, wie zum Beispiel Verzugszinsen, Mahngebühren oder die Kosten eines gerichtlichen Verfahrens.
- EINFLUSS AUF IHRE PERSÖNLICHE FINANZPLANUNG
Die sofortige Rückforderung des Darlehens kann Sie dazu zwingen, Ihre gesamte finanzielle Planung zu überdenken. Es könnte notwendig werden, andere Schulden umzustrukturieren, Vermögenswerte zu verkaufen oder sogar Insolvenz anzumelden.
4. WIE SOLLTEN SIE ANGEMESSEN AUF EINE KÜNDIGUNG REAGIEREN?
Atmen Sie tief ein. Eine Kündigung bedeutet nicht zwangsläufig das Ende.
- ÜBERPRÜFUNG DER RECHTMÄSSIGKEIT
Der Schock einer Kündigung des Darlehensvertrages durch die Bank kann erheblich sein. Jedoch ist nicht jede ausgesprochene Kündigung automatisch rechtsgültig. Daher sollte vor überstürztem Handeln die Rechtmäßigkeit der Kündigung sorgfältig überprüft werden.
- BERATUNG DURCH EINE SPEZIALISIERTE ANWÄLTIN ODER EINEN SPEZIALISIERTEN ANWALT
Eine Anwältin oder ein Anwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht kann Ihnen die beste Unterstützung bieten. In vielen Fällen bestehen gute Chancen, wenn die Kündigung unrechtmäßig war – zum Beispiel, wenn kein Anspruch auf Rückzahlung oder Schadensersatz besteht. Eine Darlehenskündigung ist sicherlich kein Grund zur Freude, aber sie ist auch nicht zwingend ein unüberwindbares Hindernis. Mit den richtigen Informationen, Unterstützung und einer proaktiven Herangehensweise an die Situation können Sie oft viel erreichen. Wenn Sie Fragen haben oder sich unsicher fühlen, zögern Sie nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Unsere telefonische Ersteinschätzung steht Betroffenen kostenfrei zur Verfügung.