Wohnungsbesichtigung durch die Hausverwaltung: Rechte und Grenzen

Ohne Zutritt keine Neuvermietung, kein Verkauf und keine Mängelprüfung. Dieser Beitrag zeigt Hausverwaltungen, wann sie eine Wohnungsbesichtigung verlangen können und wo das Recht des Mieters Grenzen setzt.

Die Wohnung ist gekündigt, der Nachmieter soll nahtlos einziehen, doch der bisherige Mieter reagiert nicht auf Terminvorschläge. Oder ein Eigentümer möchte verkaufen und der Makler drängt auf Besichtigungen. Für Hausverwaltungen ist die Wohnungsbesichtigung ein Alltagsvorgang mit erheblichem Konfliktpotenzial. Mit der Übergabe hat der Mieter das alleinige Besitzrecht an der Wohnung. Wer dieses Recht missachtet, riskiert Unterlassungsansprüche, Strafanzeigen und den Verlust berechtigter Kündigungsgründe.

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Wohnungsbesichtigung durch die Hausverwaltung: Die Rechtsgrundlage

Das Gesetz kennt kein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters. Der Anspruch auf Zutritt ergibt sich als vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 242 BGB. Ihm steht das Recht des Mieters gegenüber, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. Dieses Recht ist durch Art. 13 des Grundgesetzes geschützt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 4. Juni 2014 (VIII ZR 289/13) entschieden, dass der Vermieter die Wohnung nur betreten darf, wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliegt. Ein Recht auf regelmäßige Kontrollbesuche ohne Anlass besteht nicht. Eine Formularklausel, die dem Vermieter ein solches anlassloses Betretungsrecht einräumt, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist nach § 307 BGB unwirksam.

Die Hausverwaltung handelt bei der Besichtigung als Vertreterin des Vermieters. Sie hat nicht mehr Rechte als dieser. Mitarbeiter, Makler und Handwerker, die im Auftrag der Verwaltung auftreten, sollten sich ausweisen können. Auf Verlangen ist dem Mieter mitzuteilen, wer die Wohnung betreten wird.

Anerkannte Gründe für die Wohnungsbesichtigung durch die Hausverwaltung

Ob ein sachlicher Grund vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls. In der Rechtsprechung haben sich Fallgruppen herausgebildet, auf die sich Hausverwaltungen stützen können.

• Neuvermietung: Ist das Mietverhältnis gekündigt oder steht sein Ende fest, darf die Wohnung Mietinteressenten gezeigt werden.
• Verkauf: Bei konkreter Verkaufsabsicht muss der Mieter Besichtigungen durch Kaufinteressenten, Makler und Gutachter dulden.
• Mängel und Schäden: Hat der Mieter einen Mangel angezeigt oder besteht ein konkreter Verdacht auf einen Schaden, darf die Verwaltung den Zustand prüfen und Handwerker mitbringen.
• Erhaltung und Modernisierung: Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter nach § 555a BGB zu dulden, Modernisierungsmaßnahmen nach § 555d BGB. Zur Planung darf die Wohnung vorher vermessen und begutachtet werden.
• Ablesung und Wartung: Der Zutritt zum Ablesen von Messgeräten sowie zur Wartung von Rauchwarnmeldern und Thermen ist zu gewähren.
• Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch: Bei greifbaren Anhaltspunkten, etwa für eine unerlaubte Überbelegung oder gewerbliche Nutzung, kann eine Besichtigung verlangt werden.

Kein ausreichender Grund ist der bloße Wunsch, sich den Zustand der Wohnung nach einigen Jahren einmal anzusehen. Wer solche Routinebegehungen im Bestand durchführen möchte, benötigt die freiwillige Mitwirkung der Mieter. Dass der Mieter Besichtigungen bei Verkaufsabsicht dulden muss, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 26. April 2023 (VIII ZR 420/21) bestätigt. Zugleich hat er betont, dass die Interessen beider Seiten abzuwägen sind und schwerwiegende gesundheitliche Risiken des Mieters dem Zutritt im Einzelfall entgegenstehen können.

Ankündigung, Uhrzeit und Dauer: So terminieren Hausverwaltungen richtig

Eine gesetzliche Ankündigungsfrist gibt es nicht. Die Gerichte verlangen eine rechtzeitige Ankündigung, die dem Mieter erlaubt, sich auf den Termin einzustellen. Je nach Anlass und Lebenssituation des Mieters werden wenige Tage bis rund eine Woche als angemessen angesehen. Bei berufstätigen Mietern ist eher ein längerer Vorlauf zu wählen. Nur bei Gefahr im Verzug, etwa bei einem Wasserschaden, ist ein sofortiger Zutritt gerechtfertigt.

Die Ankündigung sollte in Textform erfolgen und vier Punkte enthalten: den konkreten Anlass, Datum und Zeitfenster, die Personen, die erscheinen werden, und einen Hinweis darauf, dass der Mieter einen Ersatztermin vorschlagen kann. Bewährt haben sich zwei bis drei Terminangebote. Besichtigungen finden zu den üblichen Zeiten statt, also werktags tagsüber und am frühen Abend. Sonn- und Feiertage scheiden ohne Einverständnis des Mieters aus.

Auch Häufigkeit und Dauer sind begrenzt. Der Mieter muss nicht hinnehmen, dass über Wochen täglich Interessenten erscheinen. Bündeln Sie Termine deshalb auf wenige feste Zeitfenster und halten Sie die einzelne Besichtigung kurz. Der Mieter darf anwesend sein. Er kann eine Vertrauensperson mit der Anwesenheit betrauen, wenn er selbst verhindert ist.

Zu jeder Besichtigung in einer bewohnten Wohnung sollte ein kurzer Vermerk angelegt werden. Er hält fest, wer anwesend war, wie lange der Termin dauerte und ob es Beanstandungen gab. Behauptet der Mieter später, es seien Sachen beschädigt worden oder der Termin habe außerhalb des angekündigten Zeitfensters stattgefunden, lässt sich der Ablauf belegen. Bei absehbar konfliktträchtigen Terminen ist es sinnvoll, zu zweit zu erscheinen.

Sammelbesichtigungen, Fotos und Datenschutz

In angespannten Märkten erscheinen zu einem Termin schnell mehrere Dutzend Interessenten. Solange die Wohnung noch bewohnt ist, muss der Mieter solche Massentermine nicht dulden. Zumutbar sind kleine Gruppen, die von einem Mitarbeiter der Verwaltung begleitet werden. Die Verantwortung für die Besucher liegt bei der Verwaltung. Verschwinden Gegenstände oder werden Sachen beschädigt, haftet der Vermieter für die von ihm eingesetzten Personen nach § 278 BGB.

Fotos und Videos der bewohnten Wohnung sind ein eigenes Thema. Aufnahmen für ein Exposé greifen in die Privatsphäre des Mieters ein und sind nur mit seiner Einwilligung zulässig. Anders liegt es bei der Dokumentation eines konkreten Mangels oder Schadens. Hier darf der betroffene Bereich fotografiert werden, soweit das zur Beweissicherung erforderlich ist. Persönliche Gegenstände sollten nicht erfasst werden.

Wer Interessentenlisten führt, verarbeitet personenbezogene Daten. Für diese Verarbeitung gelten die Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung. Namen und Kontaktdaten der Interessenten dürfen dem bisherigen Mieter nur mitgeteilt werden, soweit das für den Zutritt nötig ist. Welche Angaben Sie von Mietinteressenten überhaupt verlangen dürfen, ist ein eigener Prüfungspunkt, den große Verwaltungen in einem einheitlichen Prozess regeln sollten.

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Mieter verweigert die Wohnungsbesichtigung: Die Handlungsoptionen

Öffnet der Mieter trotz ordnungsgemäßer Ankündigung nicht, darf die Verwaltung die Wohnung nicht eigenmächtig betreten. Das gilt auch dann, wenn ein Zweitschlüssel vorhanden ist. Wer die Wohnung gegen den Willen des Mieters betritt, begeht regelmäßig einen Hausfriedensbruch nach § 123 StGB und liefert dem Mieter Gründe für eine eigene fristlose Kündigung und für Schadensersatzforderungen.

Der rechtlich richtige Weg führt über mehrere Stufen. Zunächst ist der Mieter schriftlich unter Fristsetzung aufzufordern, einen Termin zu ermöglichen. Bleibt das ohne Erfolg, folgt die Abmahnung. Parallel kann der Vermieter auf Duldung der Besichtigung klagen. In eiligen Fällen, etwa wenn ein beurkundungsreifer Verkauf oder ein Schaden am Gebäude auf dem Spiel steht, kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht. Der Titel wird notfalls mit Ordnungsgeld nach § 890 ZPO oder mithilfe des Gerichtsvollziehers durchgesetzt.

Die beharrliche und grundlose Verweigerung des Zutritts ist eine Vertragsverletzung. Nach erfolgloser Abmahnung kann sie eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen, in schweren Fällen auch eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Ob das Verhalten des Mieters dafür ausreicht, hängt von der Bedeutung des Zutritts und der Dauer der Blockade ab. Entsteht dem Vermieter durch die Verweigerung ein Schaden, etwa ein Mietausfall, weil die Anschlussvermietung scheitert, haftet der Mieter nach § 280 Abs. 1 BGB.

Handwerkertermine und Mängelprüfung: Mitwirkung des Mieters

Ein großer Teil der Zutrittsanfragen betrifft nicht Interessenten, sondern Handwerker. Zeigt der Mieter einen Mangel an, muss er dem Vermieter Gelegenheit geben, den Mangel zu prüfen und zu beseitigen. Verweigert er den Zutritt, kann er sich auf die Minderung nicht mehr berufen, soweit der Mangel bei Mitwirkung beseitigt worden wäre. Bereits einbehaltene Beträge sind dann nachzuzahlen. Gerät der Mieter dadurch an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder insgesamt mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, steht eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Raum.

Auch hier gilt das Gebot der Rücksichtnahme. Handwerkertermine sind anzukündigen und mit dem Mieter abzustimmen. Zeitfenster von einem ganzen Tag sind für berufstätige Mieter kaum zumutbar. Vereinbaren Sie mit Ihren Dienstleistern enge Zeitfenster und lassen Sie sich geplatzte Termine schriftlich bestätigen. Kommt der Handwerker vergeblich, weil der Mieter den abgestimmten Termin ohne Absage nicht wahrnimmt, kann der Vermieter die Kosten der Anfahrt als Schadensersatz verlangen.

Für die Wartung von Rauchwarnmeldern, die Legionellenprüfung und die Ablesung von Messgeräten gelten dieselben Grundsätze. Der Mieter muss diese Termine dulden, weil der Vermieter gesetzliche Pflichten erfüllt. Scheitern zwei angekündigte Termine, sollte die Verwaltung schriftlich zur Mitwirkung auffordern und auf die Kostenfolgen hinweisen. Bei verbrauchsabhängigen Kosten darf nach vergeblichen Ableseversuchen geschätzt werden.

Notfälle: Betreten ohne Zustimmung des Mieters

Eine Ausnahme vom Verbot des eigenmächtigen Betretens gilt bei akuter Gefahr. Tritt Wasser aus, riecht es nach Gas oder besteht Brandgefahr und ist der Mieter nicht erreichbar, darf die Wohnung zur Abwehr der Gefahr geöffnet werden. Rechtlich stützt sich das auf die Notstandsregeln der § 228 BGB und § 904 BGB.

Die Maßnahme muss sich auf das Nötige beschränken. Empfehlenswert ist es, einen Zeugen hinzuzuziehen, die Öffnung zu protokollieren, die Wohnung anschließend wieder zu sichern und den Mieter unverzüglich zu informieren. Hinterlegte Notfallschlüssel dürfen nur für solche Situationen verwendet werden. Eine klare Dienstanweisung für Hausmeister und Notdienste schützt die Verwaltung vor späteren Vorwürfen.

Besichtigung nach Kündigung: Zeitplan bis zur Anschlussvermietung

Der häufigste Anlass im Massengeschäft ist die Neuvermietung. Sobald die Kündigung zugegangen ist, darf die Verwaltung mit der Vermarktung beginnen. Sinnvoll ist ein fester Zeitplan, der mit der Kündigungsbestätigung an den Mieter verschickt wird. Er enthält den Termin der Vorabnahme, zwei bis drei Besichtigungsfenster und den voraussichtlichen Rückgabetermin. Der Mieter weiß damit früh, was auf ihn zukommt, und kann Einwände rechtzeitig äußern.

Hat der Vermieter selbst gekündigt und bestreitet der Mieter die Wirksamkeit der Kündigung, ist Zurückhaltung geboten. Solange über die Beendigung gestritten wird, steht nicht fest, dass die Wohnung frei wird. Ob der Mieter Besichtigungen durch Mietinteressenten in dieser Lage dulden muss, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt und hängt vom Einzelfall ab. Anders ist es bei einem Verkauf, denn das Interesse des Eigentümers an der Veräußerung besteht unabhängig vom Fortbestand des Mietverhältnisses.

Scheitert die nahtlose Anschlussvermietung allein daran, dass der ausziehende Mieter berechtigte Besichtigungen vereitelt hat, sollte die Verwaltung den Schaden sorgfältig belegen. Dazu gehören die Ankündigungen, die Reaktionen des Mieters, die Absagen der Interessenten und die Dauer des anschließenden Leerstands. Ohne diese Nachweise lässt sich ein Mietausfallschaden vor Gericht kaum durchsetzen.

Besichtigungsklauseln im Formularmietvertrag

Viele ältere Vertragsmuster enthalten Klauseln, nach denen der Vermieter die Wohnung in regelmäßigen Abständen oder nach bloßer Anmeldung betreten darf. Solche Regelungen halten einer Inhaltskontrolle nicht stand. Wirksam sind Klauseln, die das Besichtigungsrecht an konkrete Anlässe knüpfen, eine rechtzeitige Ankündigung vorsehen und auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen.

In großen Beständen laufen häufig mehrere Vertragsgenerationen nebeneinander. Ist die Klausel unwirksam, entfällt der Anspruch auf Zutritt nicht. Er besteht dann im Umfang der von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze. Die Verwaltung sollte sich in ihren Anschreiben deshalb nicht auf zweifelhafte Vertragsklauseln stützen, sondern den konkreten Anlass benennen. Worauf es bei der Kontrolle vorformulierter Vertragsbedingungen ankommt, erläutern wir im Beitrag AGB prüfen.

Wohnungsbesichtigung in der Hausverwaltung organisieren

Was im Einzelfall mit einem Telefonat erledigt ist, wird bei mehreren hundert Mieterwechseln im Jahr zur Prozessfrage. Verwaltungen, die Besichtigungen einheitlich organisieren, vermeiden nicht nur Streit mit Mietern. Sie verkürzen auch Leerstandszeiten und können im Konfliktfall jeden Schritt belegen.

• Musteranschreiben: Einheitliche Ankündigungen mit Anlass, Terminvorschlägen und Ansprechpartner je Anlassgruppe.
• Dokumentation: Versand, Zugang und Reaktion des Mieters werden im Vorgang erfasst.
• Eskalationsstufen: Feste Fristen für Erinnerung, Abmahnung und Übergabe an die Rechtsabteilung oder die beauftragte Kanzlei.
• Begleitung: Besichtigungen in bewohnten Wohnungen finden nur in Anwesenheit eines Mitarbeiters oder beauftragten Maklers statt.
• Schlüsselordnung: Klare Regeln, wer über Notfallschlüssel verfügt und wann sie eingesetzt werden dürfen.

Eine einvernehmliche Lösung ist häufig der schnellste Weg. Wer dem ausziehenden Mieter feste, überschaubare Zeitfenster anbietet und Rücksicht auf Arbeitszeiten nimmt, erhält in den meisten Fällen Zutritt ohne Auseinandersetzung. Vereinbarungen über Besichtigungstermine lassen sich auch in eine Aufhebungsvereinbarung oder in das Kündigungsbestätigungsschreiben aufnehmen.

Wann lohnt sich anwaltliche Beratung bei der Wohnungsbesichtigung?

Anwaltliche Unterstützung ist angezeigt, wenn ein Mieter den Zutritt dauerhaft verweigert und dadurch Neuvermietung, Verkauf oder Instandsetzung blockiert. Auch vor dem Einsatz eines Notfallschlüssels außerhalb klarer Gefahrenlagen, vor einer Kündigung wegen Zutrittsverweigerung und bei gesundheitlichen Einwänden des Mieters sollte die Rechtslage geprüft werden.

Wir beraten Hausverwaltungen und Eigentümer im Vertrags- und Zivilrecht, formulieren rechtssichere Aufforderungen und Abmahnungen und setzen Duldungsansprüche im Eilverfahren und im Klageweg durch. Zugleich prüfen wir Ihre Vertragsmuster, damit künftige Besichtigungen auf einer belastbaren Grundlage stehen.

Fazit: Wohnungsbesichtigung braucht Anlass, Ankündigung und Augenmaß

Die Hausverwaltung darf eine vermietete Wohnung nur aus konkretem Anlass und nach rechtzeitiger Ankündigung besichtigen. Neuvermietung, Verkauf, Mängelprüfung und Instandhaltung sind anerkannte Gründe. Routinekontrollen ohne Anlass sind unzulässig, ebenso das eigenmächtige Betreten. Verweigert der Mieter den Zutritt, führt der Weg über Aufforderung, Abmahnung und gerichtliche Durchsetzung. Standardisierte Abläufe und saubere Dokumentation sichern Ihre Position und halten Leerstandszeiten kurz.

Ergänzend finden Sie in unserer Beitragsreihe für Hausverwaltungen folgende Themen:

• Mieterselbstauskunft: Was Hausverwaltungen fragen dürfen
• Wohnungsabnahme beim Auszug: So sichern Hausverwaltungen Ansprüche
• Mieter zieht nicht aus: Handlungsoptionen für Hausverwaltungen

Kanzlei Dr. Araujo Kurth – Ihr Partner im Mietrecht für Hausverwaltungen

Die Kanzlei Dr. Araujo Kurth berät und vertritt Vermieter, Bestandshalter und Hausverwaltungen bundesweit im Mietrecht. Rechtsanwältin Nana-Marie Willers betreut mietrechtliche Mandate von der Vertragsgestaltung über das Forderungsmanagement bis zur gerichtlichen Durchsetzung.

Die Kanzlei begleitet Hausverwaltungen sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht: von der Prüfung von Formularmietverträgen und Abrechnungen über die Korrespondenz mit Mietern bis zu Zahlungs- und Räumungsklagen. Beratungen finden in den Büros in Frankfurt am Main, Darmstadt und Offenbach am Main sowie bundesweit per Videokonferenz statt.

Wenn Sie rechtliche Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns über unser Kontaktformular für ein unverbindliches Erstgespräch: telefonisch, per E-Mail oder online.

FAQs – Häufig gestellte Fragen zur Wohnungsbesichtigung durch die Hausverwaltung