Haftungsentlassung aus dem gemeinsamen Darlehen nach der Trennung

Nach einer Trennung bleibt die Mithaftung für den gemeinsamen Immobilienkredit oft bestehen, bis die Bank einer förmlichen Entlassung zustimmt.

Wer eine Immobilie gemeinsam mit dem Partner finanziert hat, haftet gegenüber der Bank grundsätzlich als Gesamtschuldner für den vollen Kreditbetrag – unabhängig davon, wer im Haus wohnen bleibt. Trennt sich das Paar, ändert sich an dieser Haftung zunächst nichts, denn eine private Trennungs- oder Scheidungsvereinbarung bindet die finanzierende Bank nicht. Genau an diesem Punkt setzt die Darlehen Haftungsentlassung Trennung an: Nur wenn die Bank ausdrücklich zustimmt, wird ein Partner aus dem Kreditvertrag entlassen und trägt keine Haftung mehr für künftige Raten.

In der Praxis stellt sich für viele Betroffene deshalb die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Darlehen Haftungsentlassung Trennung überhaupt möglich ist, welche Prüfungen die Bank vornimmt und welche Sicherheiten sie im Gegenzug verlangt. Hinzu kommen Fragen zum Ausgleich im Innenverhältnis der Ex-Partner sowie zu Alternativen, falls die Bank die Entlassung verweigert.

Dieser Beitrag ordnet die rechtliche Ausgangslage ein, erklärt den Ablauf der Haftungsentlassung Schritt für Schritt und zeigt, welche Optionen bestehen, wenn die Bank nicht mitspielt. Ergänzend gehen wir auf verwandte Themen wie Bürgschaften, Grundschulden und die vorzeitige Ablösung eines Darlehens ein.

Ausgangslage: Das gemeinsame Darlehen als Gesamtschuld

Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben, sind sie gegenüber der Bank Gesamtschuldner im Sinne von § 421 BGB. Das bedeutet: Die Bank kann grundsätzlich jeden der beiden Kreditnehmer auf die gesamte jeweils fällige Leistung in Anspruch nehmen, bis die Forderung erfüllt ist. Im Innenverhältnis kann nach § 426 BGB ein Ausgleichsanspruch entstehen, soweit ein Gesamtschuldner mehr trägt, als seinem eigenen Anteil entspricht. Eine vollständige Tilgung des Darlehens ist dafür nicht erforderlich.

Rechtsgrundlage des gemeinsamen Kredits ist der Darlehensvertrag nach § 488 BGB. Beide Unterzeichner haben sich gegenüber der Bank zur Rückzahlung verpflichtet, und diese Verpflichtung besteht unabhängig vom Fortbestand der Partnerschaft fort. Eine Trennung im tatsächlichen Sinne verändert die vertragliche Bindung gegenüber der Bank nicht automatisch.

• Beide Kreditnehmer haften der Bank gegenüber jeweils für die volle Darlehenssumme
• Der Auszug eines Partners aus der Immobilie ändert an der Vertragslage nichts
• Ohne Zustimmung der Bank bleibt die gemeinsame Haftung bestehen
• Eine private Absprache der Ex-Partner wirkt nur im Innenverhältnis, nicht gegenüber der Bank

Warum die Trennung die Haftung nicht automatisch beendet

Ein häufiges Missverständnis besteht darin, dass sich mit dem Auszug oder der Scheidung auch die Haftung gegenüber der Bank auflöst. Das ist rechtlich nicht der Fall: Eine Scheidungsvereinbarung, ein Ehevertrag oder eine mündliche Abrede der Ex-Partner regelt allenfalls das Verhältnis der beiden zueinander, nicht das Verhältnis zur Bank als Gläubigerin. Damit die Bank einen der beiden Kreditnehmer tatsächlich aus dem Vertrag entlässt, ist eine gesonderte, mit der Bank abgestimmte Vereinbarung erforderlich.

Für den Ausstieg eines Partners kommen rechtlich zwei Konstruktionen infrage: die befreiende Schuldübernahme durch Vertrag zwischen der Bank und dem verbleibenden Kreditnehmer nach § 414 BGB oder die Vertragsübernahme, bei der die Bank die Übernahme durch einen Vertrag zwischen den bisherigen Kreditnehmern genehmigt, vergleichbar der Regelung in § 415 BGB. In beiden Fällen ist die ausdrückliche Zustimmung der Bank zwingende Voraussetzung – ohne sie bleibt die Gesamtschuld unverändert bestehen.

Wer sich mit dem Thema Darlehen Haftungsentlassung Trennung beschäftigt, sollte daher frühzeitig Kontakt zur finanzierenden Bank aufnehmen, statt sich allein auf eine interne Regelung mit dem Ex-Partner zu verlassen. Reine Innenabsprachen schützen vor Bank-Mahnungen und Ratenausfällen des anderen Partners nicht.

Die Voraussetzungen für die Entlassung aus der Mithaftung

Eine Haftungsentlassung setzt zunächst voraus, dass der verbleibende Kreditnehmer den Wunsch äußert, den Kredit allein fortzuführen, und die Bank diesem Wechsel zustimmt. Banken sind rechtlich nicht verpflichtet, einer Darlehen Haftungsentlassung Trennung zuzustimmen – es besteht kein gesetzlicher Anspruch darauf, aus einem einmal eingegangenen Kreditvertrag einseitig auszuscheiden. Die Zustimmung liegt im wirtschaftlichen Interesse der Bank und wird von ihr im Einzelfall geprüft.

In der Praxis verlangen Banken für die Entlassung regelmäßig, dass der verbleibende Partner die Fortführung des Darlehens allein wirtschaftlich tragen kann. Erst nach positiver Prüfung erklärt die Bank die Entlassung des ausscheidenden Partners schriftlich, meist im Rahmen eines Nachtrags zum bestehenden Darlehensvertrag oder eines neuen Vertrags mit dem verbleibenden Kreditnehmer.

• Schriftlicher Antrag beider Partner auf Entlassung eines Kreditnehmers
• Nachweis der alleinigen Tragfähigkeit der Raten durch den verbleibenden Partner
• Zustimmung der Bank zur Vertragsänderung
• Gegebenenfalls Anpassung oder Neubestellung von Sicherheiten

Bonitätsprüfung des verbleibenden Kreditnehmers

Bevor eine Bank einer Haftungsentlassung Trennung zustimmt, prüft sie die Bonität des verbleibenden Partners in aller Regel so, als würde ein neuer Kredit vergeben. Dazu zählen die Prüfung des Einkommens, bestehender weiterer Verbindlichkeiten und der SCHUFA-Auskunft. Reicht das Einkommen des verbleibenden Partners allein nicht aus, um die monatliche Rate dauerhaft zu tragen, wird die Bank die Entlassung des anderen Kreditnehmers regelmäßig ablehnen.

Diese Prüfung erfolgt unabhängig davon, wie lange der gemeinsame Kredit bereits läuft oder ob die bisherigen Raten stets pünktlich gezahlt wurden. Für Betroffene bedeutet das: Eine Darlehen Haftungsentlassung Trennung ist keine reine Formsache, sondern hängt maßgeblich von der wirtschaftlichen Situation des verbleibenden Partners zum Zeitpunkt der Anfrage ab.

Sicherheiten: Grundschuld und Bürgschaft bei der Haftungsentlassung

Neben der persönlichen Haftung sichern viele Immobilienkredite über eine Grundschuld nach § 1191 BGB ab. Auch wenn ein Partner aus der persönlichen Haftung entlassen wird, bleibt die dingliche Sicherheit an der Immobilie regelmäßig bestehen, solange sie im Grundbuch eingetragen ist. Wird die Immobilie im Zuge der Trennung auf einen Partner übertragen, ist zusätzlich zu klären, ob und wie die Grundschuld angepasst oder gelöscht wird; hierzu haben wir in einem gesonderten Beitrag zur Grundschuld im Verhältnis zum Darlehen Stellung genommen.

Reicht die Bonität des verbleibenden Partners nicht aus, verlangt die Bank mitunter zusätzliche Sicherheiten, etwa eine Bürgschaft naher Angehöriger nach den §§ 765, 766 BGB. Solche Bürgschaften sind allerdings nicht grenzenlos zulässig: Übernimmt ein finanziell überforderter Angehöriger aus reiner emotionaler Verbundenheit eine Bürgschaft, kann diese nach § 138 BGB sittenwidrig und damit nichtig sein. Wer im Zusammenhang mit der Trennung ohnehin eine bestehende Bürgschaft für den gemeinsamen Kredit loswerden möchte, findet weiterführende Hinweise in unserem Beitrag zur Kündigung einer Bürgschaft bei Trennung.

Wird im Rahmen der Haftungsentlassung eine neue Sicherheit verlangt, richten sich die erforderlichen Formvorgaben nach der jeweiligen Sicherheit. Für eine Bürgschaft ist grundsätzlich die schriftliche Bürgschaftserklärung nach § 766 BGB erforderlich. Soll dagegen eine neue Grundschuld bestellt oder eine bestehende dingliche Sicherheit geändert werden, sind insbesondere die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen zu beachten; für die Belastung eines Grundstücks sind Einigung und Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

Innenausgleich zwischen den Ex-Partnern

Unabhängig davon, ob und wann die Bank einer Haftungsentlassung zustimmt, stellt sich zwischen den Ex-Partnern die Frage des Innenausgleichs. Nach § 426 Abs. 1 BGB sind Gesamtschuldner im Innenverhältnis grundsätzlich zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Eine solche abweichende Verteilung kann sich nicht nur aus einer ausdrücklichen Vereinbarung, sondern auch aus den Umständen des Einzelfalls ergeben, etwa aus den Eigentumsverhältnissen an der Immobilie, ihrer alleinigen Nutzung oder der Berücksichtigung der Kreditraten bei Unterhaltsregelungen.

In der Praxis empfiehlt es sich, den Innenausgleich schriftlich festzuhalten, etwa im Rahmen einer Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung. Eine solche Vereinbarung bindet zwar, wie eingangs erläutert, nicht die Bank, sie schafft jedoch Klarheit zwischen den Ex-Partnern darüber, wer welchen Anteil an Zins und Tilgung trägt, bis eine förmliche Entlassung aus der Mithaftung erreicht ist oder die Immobilie anderweitig übertragen wird.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung: Der Innenausgleich regelt nur, wer im Verhältnis der Ex-Partner zueinander wirtschaftlich belastet wird. Gegenüber der Bank bleiben beide bis zu einer wirksamen Entlassung oder vollständigen Rückzahlung des Kredits als Gesamtschuldner verpflichtet.

Wenn die Bank die Haftungsentlassung verweigert: Alternativen

Lehnt die Bank die Haftungsentlassung nach der Trennung ab, weil die Bonität des verbleibenden Partners nicht ausreicht, bleiben mehrere Wege offen. Eine Möglichkeit ist die Umschuldung bei einem anderen Institut, das die Bonitätslage anders bewertet oder zusätzliche Sicherheiten akzeptiert. Voraussetzung dafür ist meist die vollständige Ablösung des bisherigen Darlehens, wozu wir in unserem Beitrag zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens weitere Hinweise geben.

Eine weitere Option ist der Verkauf der Immobilie und die vollständige Rückführung des Kredits aus dem Verkaufserlös; damit endet die gemeinsame Haftung, sobald das Darlehen vollständig abgelöst ist. Bei Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz besteht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB außerdem grundsätzlich ein ordentliches Kündigungsrecht nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Wurde nach dem vollständigen Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz getroffen, kann für die Fristberechnung stattdessen dieser Zeitpunkt maßgeblich sein.

Bleibt keine dieser Optionen wirtschaftlich tragfähig, verbleibt es bei der gemeinsamen Haftung, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. In diesem Fall ist ein belastbarer, im Zweifel notariell abgesicherter Innenausgleich zwischen den Ex-Partnern umso wichtiger, um spätere Streitigkeiten über Zahlungsanteile zu vermeiden.

So gehen Sie die Haftungsentlassung Schritt für Schritt an

Wer eine Darlehen Haftungsentlassung Trennung erreichen möchte, sollte strukturiert vorgehen und die Kommunikation mit der Bank frühzeitig, aber gut vorbereitet suchen. Unvollständige oder überstürzte Anfragen führen häufig zu Verzögerungen oder pauschalen Ablehnungen.

• Gemeinsamen Kreditvertrag und aktuellen Darlehensstand bei der Bank anfordern
• Einkommens- und Bonitätsunterlagen des verbleibenden Partners zusammenstellen
• Schriftlichen Antrag auf Entlassung des ausscheidenden Partners bei der Bank stellen
• Verhandlung über etwaige zusätzliche Sicherheiten oder Anpassungen der Grundschuld führen
• Innenausgleich zwischen den Ex-Partnern parallel schriftlich regeln
• Bei Ablehnung Alternativen wie Umschuldung oder Verkauf der Immobilie prüfen

Gerade weil die Bank bei ihrer Entscheidung einen weiten wirtschaftlichen Ermessensspielraum hat, lohnt es sich, die Anfrage anwaltlich vorzubereiten und Verhandlungen mit der Bank professionell zu begleiten. Als Kanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht unterstützen wir Sie dabei, sowohl im Verhältnis zur Bank als auch bei der Regelung des Innenausgleichs mit dem Ex-Partner eine tragfähige Lösung zu finden; weiterführende Informationen zu unserer Ausrichtung im Bank- und Kapitalmarktrecht finden Sie in unserem Kanzleiprofil, ebenso wie im Beitrag zum Kapitalmarktrecht als Schutzinstrument für Anleger und Unternehmen.

Kanzlei Dr. Araujo Kurth – Ihr Partner im Bank- und Kapitalmarktrecht

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FAQs – Häufig gestellte Fragen zu Darlehen Haftungsentlassung Trennung