Immobilienkredit und Vorfälligkeitsentschädigung

Der Immobilienkredit ist für viele Verbraucher ein zentraler Baustein bei der Finanzierung von Wohneigentum. Die langfristige Bindung, die hohen Darlehenssummen und die rechtlichen Verpflichtungen machen eine rechtssichere Gestaltung des Kreditvertrags jedoch unerlässlich. 

Nicht selten stehen Kreditnehmer später vor Problemen wie fehlerhaften Widerrufsbelehrungen, versteckten Kosten oder Schwierigkeiten bei der vorzeitigen Ablösung. In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf Sie bei einem Immobilienkredit achten sollen und was Sie bei Problemen tun können.

Was ist ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit ist ein langfristiges Darlehen, das zur Finanzierung einer Immobilie – etwa zum Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung – eingesetzt wird. Charakteristisch ist die dingliche Besicherung des Kredits durch Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek ins Grundbuch. In der Regel handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, bei dem der Kreditnehmer gleichbleibende Raten zahlt, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen.

Immobilienkredite werden häufig von Banken, Bausparkassen oder Versicherungen angeboten. Die Vertragsbedingungen sind gesetzlich nicht abschließend geregelt, unterliegen aber zahlreichen verbraucherschützenden Vorschriften, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sowie der Preisangabenverordnung.

Immobilienkredit: Welche Rechte und Pflichten gelten?

Der Immobilienkreditvertrag ist ein Verbraucherdarlehensvertrag im Sinne der §§ 491 ff. BGB, sofern der Darlehensnehmer eine natürliche Person ist und das Darlehen nicht für gewerbliche Zwecke aufgenommen wird. In diesem Fall muss die Bank umfassende Informationspflichten erfüllen. Dazu zählen insbesondere:

• eine klare und verständliche Darstellung der Vertragsbedingungen,
• eine Belehrung über das gesetzliche Widerrufsrecht,
• die Übergabe eines sogenannten ESIS-Merkblatts (European Standardised Information Sheet),
• transparente Angaben zu Effektivzins, Gesamtbetrag, Tilgungsplan und Sicherheiten.

Die Einhaltung dieser Vorgaben ist rechtlich verpflichtend. Werden sie verletzt, entstehen für den Darlehensnehmer unter Umständen weitreichende Rechte – etwa die Möglichkeit eines Widerrufs auch Jahre nach Vertragsschluss.

Wann sich ein alter Immobilienkredit noch lohnt

Verbraucher haben bei Immobilienkreditverträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Die Frist beginnt jedoch nur dann zu laufen, wenn der Kreditgeber den Darlehensnehmer ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Fehlerhafte oder unvollständige Widerrufsbelehrungen – etwa aufgrund von unklarer Sprache oder irreführenden Formulierungen – führen dazu, dass die Frist nicht in Gang gesetzt wird. Der sogenannte „Widerrufsjoker“ eröffnet betroffenen Darlehensnehmern die Möglichkeit, sich auch Jahre nach Abschluss des Kreditvertrags davon zu lösen.

Gerade bei Verträgen, die zwischen 2002 und 2016 abgeschlossen wurden, finden sich häufig fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Wer ein hohes Zinsniveau vereinbart hat, kann durch den Widerruf die Umschuldung zu aktuell günstigeren Konditionen erreichen. Allerdings ist der Widerruf in der Praxis rechtlich und wirtschaftlich komplex. Eine anwaltliche Prüfung des Vertrags und der Belehrung ist daher ratsam, bevor weitere Schritte eingeleitet werden.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkredit

Wird ein Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung ganz oder teilweise zurückgezahlt, verlangen Banken häufig eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Zahlung soll den finanziellen Schaden ausgleichen, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht – etwa weil sie eingeplante Zinserträge verliert.

Doch nicht jede Forderung ist berechtigt. Die Voraussetzungen für die Erhebung der Vorfälligkeitsentschädigung und deren Höhe sind gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt, aber durch die höchstrichterliche Rechtsprechung klar umrissen. Zu beachten ist unter anderem:

• Der Kreditvertrag muss eine Festzinsvereinbarung enthalten.
• Die Bank muss die Berechnung transparent und nachvollziehbar offenlegen.
• Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung oder mangelhafter Vertragstransparenz entfällt unter Umständen der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine anwaltliche Prüfung ist in diesen Fällen dringend zu empfehlen, insbesondere wenn hohe Beträge gefordert werden oder der Kreditnehmer die Berechnungsgrundlage nicht versteht.

Anschlussfinanzierung clever gestalten: Neue Chance, neue Risiken

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist steht oft eine Umschuldung an – entweder bei der bisherigen Bank oder bei einem neuen Kreditinstitut. Auch im Rahmen der sogenannten Prolongation treten regelmäßig rechtliche Fragen auf:

• Welche neuen Vertragsbedingungen gelten?
• Muss eine erneute Widerrufsbelehrung erfolgen?
• Wie verhält es sich mit bestehenden Sicherheiten wie Grundschuld oder Bürgschaften?

Fehler in der Vertragsgestaltung oder unzureichende Aufklärung führen mitunter dazu, dass Kreditnehmer benachteiligt werden. Gerade bei Anschlussfinanzierungen sollte der Vertrag rechtlich geprüft werden – etwa im Hinblick auf verdeckte Kosten oder unwirksame Klauseln.

Wenn das Geld knapp wird: So reagieren Sie bei Zahlungsschwierigkeiten beim Immobilienkredit

Verändert sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers – etwa durch Arbeitsplatzverlust, Krankheit oder Trennung – wird die Rückzahlung des Immobilienkredits zur Belastung. In solchen Fällen bestehen unter Umständen Möglichkeiten zur Anpassung der Vertragsbedingungen oder zur Vereinbarung einer Stundung.

Allerdings zeigen Banken in der Praxis oft wenig Entgegenkommen. Droht eine Zwangsversteigerung, ist rasches und rechtlich fundiertes Handeln erforderlich. Ein Anwalt für Kreditrecht kann etwa prüfen,

• ob die Kündigung des Kredits rechtmäßig erfolgt ist,
• ob die Bank ihre Beratungspflichten verletzt hat,
• ob ein Härtefall vorliegt, der Vollstreckungsmaßnahmen vorübergehend verhindert.

Je früher juristischer Beistand eingeholt wird, desto größer ist die Chance, eine Lösung zu finden, die die wirtschaftliche Existenz des Kreditnehmers nicht gefährdet. 

Mehr erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema: Kredit nicht zurückzahlen – ist das strafbar?

Immobilienkredit in Fremdwährung: Wenn der Wechselkurs zum Risiko wird

Eine besondere Risikokonstellation ergibt sich bei Immobilienkrediten in Fremdwährung – etwa in Schweizer Franken. Derartige Verträge wurden in der Vergangenheit häufig mit dem Versprechen niedriger Zinsen abgeschlossen. Kommt es jedoch zu Wechselkursschwankungen, steigt das Rückzahlungsrisiko erheblich.

Viele Kreditnehmer sind sich der Risiken bei Vertragsabschluss nicht bewusst. In der Rechtsprechung wird daher immer wieder geprüft, ob die Bank ihre Aufklärungspflichten verletzt hat. Auch hier empfiehlt sich eine anwaltliche Prüfung des Einzelfalls, insbesondere bei drohenden Zahlungsausfällen oder Vertragskündigungen.

So hilft ein Anwalt für Bankrecht

Ein Anwalt für Bankrecht unterstützt Sie in allen rechtlichen Fragen rund um den Immobilienkredit – vom Vertragsabschluss bis zur Kündigung. Besonders sinnvoll ist eine anwaltliche Beratung, wenn Sie eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung vermuten, eine überhöhte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen sollen oder eine Umschuldung planen. Auch bei finanziellen Schwierigkeiten oder drohender Zwangsversteigerung sollten Sie rechtzeitig juristische Hilfe in Anspruch nehmen.

Ein spezialisierter Anwalt prüft Ihren Kreditvertrag auf rechtliche Schwachstellen, verhandelt mit der Bank auf Augenhöhe und setzt Ihre Rechte konsequent durch – außergerichtlich oder gerichtlich. So vermeiden Sie unnötige Kosten, schützen Ihre Immobilie und gewinnen Sicherheit in einer finanziell belastenden Situation.

Fazit

Ein Immobilienkredit ist kein gewöhnlicher Darlehensvertrag. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind komplex, die wirtschaftlichen Risiken hoch. Umso wichtiger ist eine fundierte anwaltliche Begleitung – sei es bei Vertragsabschluss, im Rahmen einer Umschuldung oder bei Konflikten mit der Bank. Wer rechtzeitig rechtliche Beratung einholt, schützt nicht nur sein Vermögen, sondern schafft die Grundlage für eine sichere Immobilienfinanzierung.