Vorfälligkeitsentschädigung umgehen - so geht’s!

VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG UMGEHEN - SO GEHT’S!

Die eigene Immobilie oder eine andere große Anschaffung bringt in der Regel auch eine große finanzielle Belastung mit. Häufig geht das mit der Aufnahme eines Kredits einher, der über viele Jahre oder Jahrzehnte abzuzahlen ist. Nicht selten kommt es vor, dass Menschen ihren Kredit schneller abbezahlen können oder wegen Trennung oder im Krankheitsfall den Darlehensvertrag vorzeitig kündigen möchten. 

Schlecht nur, wenn die Bank nicht mitspielt – und eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) fordert. Diese fällt an, wenn der Kredit vor Ablauf der Vertragslaufzeit gekündigt wird. Als Ausgleich für entgangene Zinsen fordern Banken und Kreditinstitute dann eine Entschädigung. Welche Konsequenzen das hat, womit zu rechnen ist und wie Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können, erfahren Sie in diesem Beitrag. 

VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG UND KREDIT: WAS MUSS MAN DARÜBER WISSEN?

Wer sein Darlehen vor Laufzeitende kündigen möchte, muss in der Regel mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Diese dient als eine Art Schadensersatz für die Bank, um die entgangenen Zinsen auszugleichen. Banken rechnen nämlich bei Vertragsschluss damit, dass die gesamten Zinsen gezahlt werden. Diese Einnahmen gehen natürlich verloren, wenn Sie den Vertrag vorher kündigen. 

Sparen können Sie als Darlehensnehmer durch die vorzeitige Abzahlung des Kredits in der Regel also nichts. Im Gegenteil: Bei Kündigung fallen meist mehrere tausend Euro an, bei Immobilien sogar noch mehr. Schauen wir uns dazu ein Beispiel aus der Praxis an.

VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG AM BEISPIEL VON EINEM IMMOBILIENKREDIT 

Trotz steigender Immobilienpreise träumen immer noch viele Menschen von einem Eigenheim. Umso glücklicher sind Menschen, wenn dieser Wunsch mithilfe eines Immobilienkredits in Erfüllung geht. Doch welche Kosten kommen auf Sie zu, wenn der Traum vom Eigenheim zum Albtraum wird? 

Wir machen in unserer Kanzlei häufig die Erfahrung, dass Menschen ihren Immobilienkredit vorzeitig kündigen müssen, sei es durch Trennung, schwere Krankheit oder den Verlust des Arbeitsplatzes. 

Vor 10 Jahren mussten Darlehensnehmer etwa 11 % des Restbetrags des Darlehens als Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Wie hoch die Entschädigung ausfällt, hängt unter anderem von der Restlaufzeit, der Höhe der Restschuld, den vereinbarten Zinsen und dem aktuellen Bauzins ab. Auch die Restlaufzeit des Sollzinssatzes kann eine Rolle spielen. 

Bei einem Immobilienkredit kann die Vorfälligkeitsentschädigung mehrere zehntausend Euro betragen. Es gilt also, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.

VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG BERECHNEN MIT FORMEL

Wie hoch die Entschädigung im Einzelnen ausfällt, hängt auch von der Methode ab, wie die Banken diese berechnen. Eine einfache Mathe-Formel gibt es dabei leider nicht. Es gibt jedoch zwei Methoden, die Banken nutzen, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen: die Aktiv-Aktiv-Methode und die Aktiv-Passiv-Methode. Schauen wir uns das einmal an.

DIE AKTIV-AKTIV-METHODE 

Bei dieser Methode wird davon ausgegangen, dass die Bank das zurückgezahlte Darlehen direkt jemand anderem gewähren kann. So entsteht der Bank nur dann ein Verlust, wenn der Bauzins in der Zwischenzeit gesunken ist. Diesen entgangenen Gewinn muss dann der Darlehensnehmer ausgleichen. 

DIE AKTIV-PASSIV-METHODE 

Diese Methode wird häufiger eingesetzt und geht davon aus, dass das zurückgezahlte Geld am Kapitalmarkt angelegt wird. Sie berechnet dann die Rendite für die Anlage bei gleicher Restlaufzeit und den Vertragszins, den die Bank erhalten hätte. Die Differenz zwischen Rendite und potenziellen Vertragszins ergibt dann die Entschädigungssumme. Welche Methode in Ihrem Fall zum Einsatz kommen wird oder gekommen ist, hängt vom Einzelfall ab. Gerne unterstützen wir Sie dabei, die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen und die für Sie bestmögliche Lösung zu finden. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch.

WAS PASSIERT MIT DER VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG BEI STEIGENDEN ZINSEN? 

Bei steigenden Zinsen fällt in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an, weil die Bank dann durch Ihre Kündigung sogar Gewinn erwirtschaften kann, zumindest nach der Aktiv-Aktiv-Methode. In einigen Fällen kann sogar ein Negativ-Wert das Ergebnis sein, den die Bank Ihnen auszahlen müsste. Bisher gibt es jedoch keine Rechtsprechung dazu, dass sie das tatsächlich tun muss. In diesem Fall kann sich eine rechtliche Beratung lohnen, um die Erfolgsaussichten zu ermitteln.

SO KÖNNEN SIE EINE VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG UMGEHEN

Nicht immer müssen Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. So gibt es eine Vielzahl von Fällen, in denen die Forderung rechtlich unwirksam ist oder aus anderen Gründen nicht durchgesetzt werden kann. Im Einzelnen bestehen folgende Möglichkeiten, die jedoch nicht abschließend sind:

1. Kündigung des Darlehensvertrags durch die Bank: Kündigen nicht Sie, sondern die Bank, müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Das gilt auch dann, wenn wegen ausbleibender Ratenzahlung gekündigt wird. 
2. Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB): Nach 10 Jahren Laufzeit haben Verbraucher das Recht, den Darlehensvertrag mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird (sog. Umschuldung). Dies kann sich anbieten, wenn sich Ihre Lebensumstände ändern. Allerdings fällt die Kündigungsfrist meist sehr lang aus.
3. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Ist die Widerrufsfrist noch nicht verstrichen, können Sie den Vertrag noch widerrufen, also rückgängig machen. Wenn eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung komplett fehlt, können Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. 
4. Variabler Zinssatz im Vertrag: Gibt es einen variablen Zinssatz, der vereinbart wurde, entfällt der Anspruch der Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung. Sie dürfen das Darlehen dann mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. 

Gerne beraten wir Sie zu Ihren rechtlichen Möglichkeiten, wenn Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen oder vermeiden möchten. Nehmen Sie jederzeit Kontakt zu uns auf.

KANN MAN EINE VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG ZURÜCKFORDERN?

In vielen Fällen haben Betroffene die Vorfälligkeitsentschädigung schon gezahlt, sind jedoch im Nachgang misstrauisch geworden. Was passiert, wenn man eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern möchte? Das kommt unter anderem auf den Zeitpunkt der Zahlung an.Wenn die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung weniger als 3 Jahre zurückliegt, kann diese unter Umständen auch eingefordert werden, wenn keine Rechtfertigung für die Forderung einer solchen besteht. 

Ein erfahrener und spezialisierter Anwalt (Kontakt ‣ Dr. Michel de Araujo Kurth M.A (ra-araujo-kurth.de) wird für Sie prüfen können, ob der Darlehensvertrag möglicherweise unwirksam war oder ob andere Gründe bestanden, die eine Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ausschließen.

LÖSCHUNGSBEWILLIGUNG BEI EINER GRUNDSCHULD  

Bei der Kündigung eines Immobilienkredits kann auch die Löschungsbewilligung relevant sein. Die meisten Menschen überlassen der Bank die Immobilie oder das Grundstück als Sicherheit, wenn Sie einen Kredit für diese aufnehmen. Wer sein Darlehen abbezahlt hat oder umschulden möchte, muss einen Antrag auf Löschungsbewilligung stellen, damit das Recht auf Sicherheit aus dem Grundbuch gelöscht wird. Gleiches gilt übrigens auch für Grundpfandrechte, die im Grundbuch vermerkt sind. 

LÖSCHUNGSBEWILLIGUNG BEANTRAGEN 

Die Löschungsbewilligung wird beim Kreditinstitut, welches die Sicherheit hält, beantragt. Sie muss das Recht auf Sicherheit aufgeben. Diese wird dann zusammen mit dem Antrag auf Löschung aus dem Grundbuch beim Grundbuchamt eingereicht. Dazu ist eine notarielle Beurkundung nötig. 

KOSTEN FÜR DIE LÖSCHUNGSBEWILLIGUNG 

Auch Notare und das Grundbuchamt verlangen für die Löschung bestimmte Gebühren. Diese sind in der Regel rechtlich festgelegt, es lässt sich also im Voraus gut einschätzen, welche Kosten für die Löschungsbewilligung anfallen werden.Dazu lassen Sie sich am besten individuell und persönlich beraten. Eine grobe Orientierung: Die Kosten belaufen sich in der Regel auf mehrere hundert Euro. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro ist dabei mit etwa 500 Euro Gebühren zu rechnen. 

GIBT ES EINE PFLICHT ZUR ERTEILUNG EINER LÖSCHUNGSBEWILLIGUNG? 

Ist das Darlehen abbezahlt oder der Kredit gekündigt, hat die Bank kein Recht, die Sicherheit zu behalten. Eine Löschungsbewilligung ist in der Regel Formsache und kostenlos. Es kommt aber immer wieder vor, dass Banken die Löschungsbewilligung ablehnen oder verzögern. In diesem Fall sollten Sie nicht zögern, einen Anwalt einzuschalten. Dieser kann zur Not die Löschungsbewilligung auch einklagen. Nur so kann Ihre Immobilie lastenfrei werden.

IST EINE DARLEHENSABLÖSUNG VORZEITIG MÖGLICH?

Haben Sie einen größeren Geldbetrag erhalten, der das Darlehen auf einmal tilgen kann, sollten Sie prüfen, ob eine Darlehensablösung möglich ist. In der Regel wird auch hier eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Der zu zahlende Betrag an die Bank setzt sich dann aus der Restsumme und der Vorfälligkeitsentschädigung zusammen. 

Tipp: Sondertilgungen sind in der Regel kostenfrei. Fragen Sie nach, bis zu welcher Höhe diese gestattet sind. So kann eine Vorfälligkeitsentschädigung umgangen werden. 

Auch eine Umschuldung, also die Aufnahme eines neuen Kredits bei einer anderen Bank, kann möglich sein. Sind bereits 10 Jahre verstrichen, ist das problemlos mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten möglich, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. 

GEBÜHREN BEI VORZEITIGER DARLEHENSABLÖSUNG 

Auch bei einer Darlehensablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Zudem können Bearbeitungsgebühren erhoben werden. Wir prüfen gerne unverbindlich für Sie, ob die entstehenden Gebühren zu hoch ausfallen und unangemessen sind.

FAZIT

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann hohe Kosten verursachen. Es ist daher ratsam, zu versuchen, auf einem anderen Wege zu versuchen, eine solche Zahlung zu umgehen. Dabei kann ein erfahrener und spezialisierter Anwalt helfen. Durch die fachkundige Prüfung des Darlehensvertrages gelingt es meist, Fehler zu finden, die eine Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. In vielen Fällen ist aber auch ein Sonderkündigungsrecht oder die Auszahlung durch Sondertilgung möglich.