Offene Immobilienfonds: Ausgesetzte Rücknahme und Ihre Optionen

Offener Immobilienfonds Rücknahme ausgesetzt: Diese Formulierung bedeutet für zahlreiche Privatanleger, dass ihr Kapital vorerst nicht verfügbar ist – wir erklären, welche Fristen jetzt gelten und welche Ansprüche bestehen bleiben.

Setzt eine Kapitalverwaltungsgesellschaft die Rücknahme von Fondsanteilen aus, betrifft das unmittelbar zahlreiche Privatanleger, die in einen offenen Immobilienfonds investiert haben. Wer in eine solche Anlage investiert hat, ging häufig von einer soliden, gut planbaren Geldanlage aus. Sinken die Immobilienbewertungen gleichzeitig mit steigenden Rückgabewünschen, gerät die Liquidität des Sondervermögens jedoch unter Druck.

Das ist kein Einzelfall, sondern ein im Kapitalanlagegesetzbuch ausdrücklich vorgesehenes Verfahren mit klaren, aber mehrjährigen Fristen. Anleger kommen dadurch vorerst nicht an ihr investiertes Kapital, obwohl das Immobilienvermögen selbst grundsätzlich erhalten bleibt.

In diesem Beitrag erläutern wir die rechtlichen Grundlagen der Aussetzung, den zeitlichen Ablauf, die Möglichkeit des Verkaufs über die Börse und mögliche Ansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung.

Offener Immobilienfonds Rücknahme ausgesetzt: Die aktuelle Lage für Anleger

Offener Immobilienfonds Rücknahme ausgesetzt – mit dieser Meldung sahen sich in den vergangenen Jahren Anleger mehrerer großer deutscher Immobilien-Publikumsfonds konfrontiert. Auslöser war regelmäßig eine Kombination aus stark gestiegenen Zinsen, sinkenden Immobilienbewertungen und gleichzeitig hohen Rückgabewünschen institutioneller wie privater Anleger.

Ein offener Immobilienfonds hält sein Vermögen überwiegend in Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie liquiden Mitteln. Anders als bei geschlossenen Immobilienfonds, bei denen im Krisenfall der Totalverlust des eingesetzten Kapitals droht, bleibt bei offenen Fonds das Immobilienvermögen grundsätzlich erhalten – nur der Zugriff darauf ist zeitweise eingeschränkt.

Für betroffene Anleger stellt sich die Situation zunächst existenziell dar: Das investierte Kapital, mit dem häufig langfristig geplant wurde, ist plötzlich vorübergehend nicht verfügbar. Rechtlich ist die Situation dagegen klar geregelt und folgt einem festen, im Kapitalanlagegesetzbuch vorgegebenen Fahrplan.

Rechtliche Grundlage: Aussetzung nach § 257 KAGB

Grundlage der Aussetzung ist § 257 KAGB (§ 257 Kapitalanlagegesetzbuch). Danach muss die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Rücknahme von Anteilen verweigern und aussetzen, wenn die Bankguthaben und der Erlös aus liquiden Mitteln nicht ausreichen, um ausscheidende Anleger auszuzahlen.

• Ab dem Zeitpunkt der Aussetzung muss die Gesellschaft aktiv Immobilien verkaufen, um wieder Liquidität aufzubauen.
• Nach zwölf Monaten darf sie dabei Verkaufserlöse bis zu zehn Prozent unter dem zuletzt festgestellten Wert akzeptieren.
• Nach 24 Monaten steigt dieser zulässige Abschlag auf bis zu 20 Prozent.
• Spätestens 36 Monate nach der Aussetzung kann jeder Anleger die Auszahlung seines Anteils am verbliebenen Sondervermögen verlangen.

Diese gestaffelten Fristen sollen einerseits verhindern, dass die Gesellschaft Immobilien überstürzt und damit zulasten aller Anleger verkauft, andererseits aber auch sicherstellen, dass die Aussetzung nicht unbegrenzt andauert.

Mindesthaltefrist und Rückgabefrist nach § 255 KAGB

Für Anteile an offenen Immobilien-Sondervermögen, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden, gilt nach § 255 KAGB grundsätzlich eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Zusätzlich muss die Rückgabe unter Einhaltung einer zwölfmonatigen Rückgabefrist durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung erklärt werden.

Für bestimmte Altanteile, die bereits am 21. Juli 2013 gehalten wurden, enthält § 346 KAGB jedoch eine Übergangsregelung: Bis zu einem Rückgabevolumen von 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr gelten die Mindesthaltefrist und die zwölfmonatige Rückgabefrist grundsätzlich nicht.

Der Zeitplan einer Aussetzung: 12, 24 und 36 Monate

Offener Immobilienfonds Rücknahme ausgesetzt – für Anleger, die ihre Rückgabefrist von zwölf Monaten bereits eingehalten hatten, ist das eine besonders bittere Erfahrung: Selbst wenn die reguläre Rückgabefrist abgelaufen ist, verzögert eine zusätzliche Aussetzung nach § 257 KAGB die Auszahlung weiter.

In der Praxis bedeutet das: Wer heute kündigt, muss zunächst die zwölfmonatige Rückgabefrist abwarten. Läuft der Fonds zu diesem Zeitpunkt bereits in einer Aussetzung, verschiebt sich die tatsächliche Auszahlung um weitere Monate oder Jahre – im ungünstigsten Fall bis zum Ende der 36-Monats-Frist beziehungsweise bis zur vollständigen Abwicklung.

Diese Kombination aus regulärer Kündigungsfrist und zusätzlicher Aussetzung überrascht viele Anleger, weil beide Fristen unabhängig voneinander laufen und sich im schlechtesten Fall addieren. Eine frühzeitige Kündigung verkürzt die spätere Wartezeit dennoch häufig, weil die Rückgabefrist bereits parallel zur laufenden Aussetzung läuft.

Verkauf über die Börse als Alternative

Viele offene Immobilienfonds sind zusätzlich an deutschen Wertpapierbörsen, insbesondere in Frankfurt am Main, handelbar. Anleger können ihre Anteile dort verkaufen, ohne die reguläre Rückgabefrist oder eine laufende Aussetzung abwarten zu müssen.

• Vorteil: sofortige Liquidität, unabhängig von der Aussetzung der regulären Rücknahme.
• Nachteil: Der Börsenkurs liegt bei ausgesetzten Fonds regelmäßig deutlich unter dem zuletzt festgestellten Nettoinventarwert.
• Der Abschlag spiegelt die Unsicherheit über den tatsächlichen Immobilienwert und die Dauer der Aussetzung wider.
• Ein Verkauf über die Börse realisiert damit häufig einen erheblichen Verlust gegenüber dem ursprünglichen Anlagewert.

Ob ein Verkauf über die Börse sinnvoll ist, hängt vom individuellen Liquiditätsbedarf und von der Einschätzung der weiteren Wertentwicklung ab – eine pauschale Empfehlung gibt es hierfür nicht.

Wenn die Verwaltungsgesellschaft abwickeln muss

36 Monate nach Beginn der Aussetzung kann jeder Anleger verlangen, dass ihm gegen Rückgabe seiner Anteile sein Anteil am Sondervermögen ausgezahlt wird. Reichen auch zu diesem Zeitpunkt die Bankguthaben und liquiden Mittel nicht aus, muss die Kapitalverwaltungsgesellschaft das Immobilien-Sondervermögen abwickeln und an die Anleger verteilen. Allein das Auszahlungsverlangen eines Anlegers löst die Abwicklung dagegen nicht aus.

Eine Abwicklung kann sich über mehrere weitere Jahre erstrecken, da Gewerbeimmobilien in einem angespannten Marktumfeld nicht zu jedem Preis kurzfristig verkauft werden können. Anleger erhalten in dieser Phase häufig mehrere Teilausschüttungen, bis das Sondervermögen vollständig aufgelöst ist.

Für die betroffenen Anleger bedeutet das vor allem: Geduld und regelmäßige Kontrolle der Rechenschaftsberichte der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Diese muss über den Fortschritt der Verwertung und die geplanten Auszahlungstermine fortlaufend informieren, damit sich der wirtschaftliche Verlauf der Abwicklung nachvollziehen lässt.

Ansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung

Wurde ein offener Immobilienfonds bei der Beratung als jederzeit verfügbare, besonders sichere Anlage dargestellt, ohne auf das Risiko einer Aussetzung der Rücknahme hinzuweisen, kommen Ansprüche wegen einer fehlerhaften Anlageberatung in Betracht. Grundlage ist regelmäßig eine Pflichtverletzung des Beratungsvertrags nach § 280 Abs. 1 BGB.

Entscheidend ist dabei, ob die Beratung anleger- und objektgerecht war: Wurde das Liquiditätsrisiko der Anlageklasse erläutert? Passte der Fonds zum genannten Anlagehorizont und zur Risikobereitschaft? Unsere Erfahrungen aus vergleichbaren Fällen fehlerhafter Finanzportfolioverwaltung zeigen, dass gerade die unzureichende Aufklärung über Rückgabebeschränkungen häufig zu Schadensersatzansprüchen führt.

Auch bei anderen Kapitalmarktprodukten, etwa Initial Coin Offerings, prüfen wir regelmäßig, ob Anleger über die tatsächlichen Risiken vollständig informiert wurden – die rechtlichen Maßstäbe an eine ordnungsgemäße Aufklärung ähneln sich in solchen Fällen.

Prospekthaftung und Verjährung Ihrer Ansprüche

Enthielt der Verkaufsprospekt oder das Dokument mit den wesentlichen Anlegerinformationen unrichtige oder unvollständige Angaben zu Liquiditätsrisiken, kommt zusätzlich eine Prospekthaftung nach § 306 KAGB in Betracht. Diese Norm bündelt die Haftung für fehlerhafte Prospektangaben bei Investmentvermögen einheitlich im Kapitalanlagegesetzbuch.

Auch im Bereich der Marktintegrität gelten strenge Regeln: Bei börsengehandelten Fondsanteilen können etwa Fragen der Marktmanipulation relevant werden, wenn Kursbewegungen rund um eine Aussetzung auffällig sind.

Für sämtliche Ansprüche gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB in Verbindung mit § 199 BGB. Die Frist beginnt grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anleger von der Pflichtverletzung und dem Schaden Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Wer zu lange wartet, riskiert, dass berechtigte Ansprüche verjähren.

Was betroffene Anleger jetzt konkret tun sollten

Wer sich in dieser Lage befindet, sollte nicht einfach abwarten, sondern die eigene Situation strukturiert prüfen lassen. Gerade weil die gesetzlichen Fristen mehrere Jahre umfassen können, lohnt sich ein früher, geordneter Überblick über die eigenen Unterlagen und Möglichkeiten.

• Fondsunterlagen, Beratungsprotokolle und Anlagevorschläge vollständig sichern.
• Prüfen, ob das Liquiditätsrisiko bei Vertragsschluss verständlich erläutert wurde.
• Fristen im Blick behalten – sowohl die Rückgabefrist als auch die dreijährige Verjährungsfrist.
• Alternativen wie den Verkauf über die Börse mit den rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen abwägen.
• Individuelle Ansprüche wegen fehlerhafter Beratung oder Prospekthaftung anwaltlich prüfen lassen, bevor die Verjährung droht.

Auch wenn die gesetzlichen Fristen nach § 257 KAGB feststehen, müssen betroffene Anleger deshalb nicht auf eigene Ansprüche verzichten. Eine frühzeitige rechtliche Einordnung schafft Klarheit, welche Schritte sich lohnen und welche Fristen jetzt am dringendsten sind. Wer unsicher ist, ob die eigene Beratung kapitalmarktrechtlich einwandfrei war, sollte dies zeitnah klären lassen – ähnlich wie bei verzögerten Auszahlungen etwa im Zusammenhang mit Moonpay-Auszahlungen zählt auch hier häufig jeder Monat.

Wie sich das Verstreichenlassen von Fristen auswirken kann, zeigt sich auch bei anderen Streitigkeiten, etwa bei abgelehnten Rückbuchungen: Wer zu lange wartet, verliert berechtigte Ansprüche endgültig.

AK LAW: Ihr Ansprechpartner im Bank- und Kapitalmarktrecht

Die AK LAW Rechtsanwaltsgesellschaft mbH berät und vertritt Mandanten bundesweit im Bank- und Kapitalmarktrecht. Rechtsanwalt Dr. Michel de Araujo Kurth M.A. verfügt über langjährige Erfahrung im Bankwesen und in der anwaltlichen Praxis; ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit ist die Vertretung von Mandanten in bank- und kapitalmarktrechtlichen Streitigkeiten.

Die Kanzlei begleitet Mandanten außergerichtlich und vor Gericht, von der ersten rechtlichen Einordnung über die Kommunikation mit Banken, Zahlungsdienstleistern und Finanzinstituten bis zur Durchsetzung von Schadensersatz- und Rückforderungsansprüchen. Beratungen finden in den Büros in Frankfurt am Main, Darmstadt und Offenbach am Main sowie bundesweit per Videokonferenz statt.

Wenn Sie rechtliche Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns über unser Kontaktformular für ein unverbindliches Erstgespräch: telefonisch, per E-Mail oder online.

FAQs – Häufig gestellte Fragen zu offenen Immobilienfonds