Löschungsbewilligung der Bank: Wann besteht ein Anspruch?
Die Rückzahlung eines Immobilienkredits markiert für viele Darlehensnehmer einen wichtigen finanziellen Meilenstein. Mit der vollständigen Ablösung des Darlehens endet jedoch nicht automatisch jede rechtliche Beziehung zur Bank. In der Praxis bleibt häufig eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld bestehen. Genau an dieser Stelle gewinnt die sogenannte Löschungsbewilligung der Bank an Bedeutung.
Viele Betroffene gehen davon aus, dass die Grundschuld nach Kreditrückzahlung automatisch gelöscht wird. Tatsächlich erfordert die Löschung eine ausdrückliche Mitwirkung des Kreditinstituts. Wann ein Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung besteht, welche rechtlichen Grundlagen gelten und wie Darlehensnehmer bei Problemen mit der Bank vorgehen, zeigt dieser Beitrag.
Unklarheiten im Zusammenhang mit der Löschungsbewilligung oder der Freigabe einer Grundschuld bedürfen oft einer rechtlichen Einordnung. Wir prüfen, ob ein Anspruch auf Erteilung der Löschungsbewilligung besteht und setzen Ihre Rechte gegenüber der Bank durch. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf und lassen Sie sich unverbindlich beraten.
Was ist eine Löschungsbewilligung der Bank?
Die Löschungsbewilligung ist eine schriftliche Erklärung der Bank, mit der sie der Löschung der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld zustimmt. Ohne diese Erklärung darf das Grundbuchamt die Sicherheit nicht entfernen.
Rechtlich handelt es sich um eine einseitige Bewilligung im Sinne von § 19 der Grundbuchordnung. Sie bildet die zwingende Voraussetzung dafür, dass ein Notar die Löschung beantragen und das Grundbuchamt diese vollziehen darf.
Die Löschungsbewilligung betrifft ausschließlich die dingliche Sicherheit. Sie sagt nichts über das Bestehen oder Nichtbestehen des Darlehensvertrages aus, sondern knüpft allein an die Frage an, ob die gesicherte Forderung noch besteht.
Wann besteht ein Anspruch auf Löschungsbewilligung?
Ein Anspruch auf Erteilung der Löschungsbewilligung besteht grundsätzlich dann, wenn die gesicherte Forderung vollständig erfüllt ist. Rechtsgrundlage ist § 812 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen über die Sicherungsgrundschuld.
Sobald der Darlehensnehmer den Kredit vollständig zurückgezahlt hat, entfällt der Sicherungszweck der Grundschuld. Die Bank ist dann verpflichtet, die Sicherheit freizugeben. Diese Freigabe erfolgt regelmäßig durch Erteilung der Löschungsbewilligung.
Der Anspruch entsteht unabhängig davon, aus welchem Grund das Darlehen beendet wurde. Maßgeblich ist allein, dass keine offenen Forderungen mehr bestehen.
Grundschuld und Darlehen: Warum bleibt die Sicherheit bestehen?
Ein häufiger Irrtum besteht darin, Grundschuld und Darlehen gleichzusetzen. Tatsächlich handelt es sich um zwei rechtlich selbstständige Konstrukte. Das Darlehen begründet eine schuldrechtliche Forderung der Bank. Die Grundschuld dient lediglich der Absicherung dieser Forderung.
Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht automatisch an das Bestehen der Forderung gekoppelt. Sie bleibt auch nach vollständiger Rückzahlung des Kredits zunächst im Grundbuch eingetragen. Erst durch die Löschungsbewilligung und den anschließenden Löschungsantrag wird sie entfernt.
Aus Sicht der Banken bietet dieses System Flexibilität, etwa bei späteren Anschlussfinanzierungen. Für Darlehensnehmer kann die fortbestehende Grundschuld jedoch zu rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteilen führen.
Löschung oder Abtretung der Grundschuld: Was ist besser?
Nicht in jedem Fall ist die Löschung der Grundschuld zwingend sinnvoll. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Grundschuld an den Darlehensnehmer zurückzuübertragen oder an eine neue Bank abzutreten.
Bei einer Abtretung bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen, wechselt jedoch den Gläubiger. Dies kann bei Anschlussfinanzierungen Kosten sparen, da keine neue Grundschuld bestellt werden muss.
Die Entscheidung zwischen Löschung und Abtretung ist eine wirtschaftliche und rechtliche Abwägung. Sie hängt insbesondere von der weiteren Nutzung der Immobilie und von geplanten Finanzierungen ab.
Löschungsbewilligung der Bank: Typische Konstellationen
In der anwaltlichen Praxis zeigen sich immer wieder ähnliche Fallgruppen, in denen die Löschungsbewilligung eine zentrale Rolle spielt.
Häufig erfolgt die vollständige Rückzahlung im Rahmen eines Immobilienverkaufs. Der Kaufpreis wird zur Ablösung des Darlehens verwendet, anschließend verlangt der Käufer lastenfreies Eigentum. Ohne rechtzeitige Löschungsbewilligung gerät der Verkauf ins Stocken.
Auch bei Umschuldungen von Immobilienkrediten ist die Löschungsbewilligung relevant. Wird ein bestehender Kredit durch ein neues Darlehen abgelöst, verlangt die neue Bank regelmäßig die Löschung oder Abtretung der alten Grundschuld.
Daneben treten Fälle auf, in denen Darlehensnehmer das Objekt behalten, den Kredit aber vollständig tilgen. Auch hier besteht regelmäßig Interesse an einem unbelasteten Grundbuch.
Darf die Bank die Löschungsbewilligung verweigern?
Eine Verweigerung der Löschungsbewilligung ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig. Solange die Bank noch offene Forderungen hat, etwa aus dem Darlehen oder aus Nebenabreden, besteht kein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit.
Sind sämtliche Forderungen beglichen, fehlt es hingegen an einer rechtlichen Grundlage für die Zurückhaltung. Die Bank darf die Löschungsbewilligung nicht von zusätzlichen Bedingungen abhängig machen.
In der Praxis kommt es dennoch vor, dass Kreditinstitute die Erteilung verzögern oder von der Zahlung vermeintlicher Gebühren abhängig machen. Solche Vorgehensweisen sind rechtlich angreifbar.
Kosten der Löschungsbewilligung: Was ist erlaubt?
Ein besonders konfliktträchtiger Punkt betrifft die Kostenfrage. Klarzustellen ist, dass die Bank für die Erteilung der Löschungsbewilligung selbst kein Entgelt verlangen darf. Die Freigabe der Sicherheit stellt keine gesonderte Dienstleistung dar, sondern ist Folge der Vertragserfüllung.
Kosten entstehen ausschließlich durch den Notar und das Grundbuchamt. Diese richten sich nach dem Wert der eingetragenen Grundschuld und sind gesetzlich festgelegt. Je nach Höhe können mehrere hundert Euro anfallen.
Verlangt die Bank zusätzliche Bearbeitungsgebühren oder Pauschalen, besteht hierfür regelmäßig keine Rechtsgrundlage. Bereits gezahlte Beträge lassen sich unter Umständen zurückfordern.
Löschungsbewilligung: Was tun bei Verzögerungen oder Problemen?
Kommt die Bank ihrer Pflicht zur Erteilung der Löschungsbewilligung nicht nach, geraten Darlehensnehmer häufig unter Zeitdruck. Dies gilt besonders bei Immobilienverkäufen, bei denen vertraglich feste Fristen einzuhalten sind.
In einem ersten Schritt empfiehlt sich eine schriftliche Aufforderung unter Fristsetzung. Reagiert die Bank nicht oder lehnt sie die Erteilung ohne rechtlichen Grund ab, besteht die Möglichkeit, den Anspruch gerichtlich durchzusetzen.
In besonders dringenden Fällen kommt auch ein einstweiliges Verfahren in Betracht, um einen drohenden wirtschaftlichen Schaden abzuwenden. In unserer Kanzlei haben wir die Erfahrung gemacht, dass häufig bereits ein anwaltliches Schreiben ausreicht, um die Bank zur Erteilung zu bewegen. Gerade in Fällen im Zusammenhang mit der DSL Bank und der Löschungsbewilligung war dies in der Vergangenheit erfolgversprechend.
Rückforderung unzulässiger Gebühren: So gehts
Wurden im Zusammenhang mit der Löschungsbewilligung Gebühren gezahlt, lohnt sich ebenfalls häufig eine rechtliche Überprüfung. Maßgeblich ist, ob für die Zahlung eine vertragliche oder gesetzliche Grundlage bestand.
Unzulässige Bearbeitungsentgelte können regelmäßig nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Ende des Jahres der Zahlung.
Wie unterstützt ein Anwalt für Bankrecht?
Ein Anwalt für Bankrecht prüft zunächst, ob sämtliche Voraussetzungen für den Anspruch auf Löschungsbewilligung erfüllt sind. Dabei wird insbesondere geklärt, ob tatsächlich keine offenen Forderungen mehr bestehen.
Anschließend erfolgt die außergerichtliche Durchsetzung gegenüber der Bank. Ziel ist eine zügige Erteilung der Löschungsbewilligung ohne zusätzliche Kosten für den Mandanten.
Kommt es dennoch zu einer Auseinandersetzung, übernimmt der Anwalt die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs und prüft ergänzend mögliche Schadensersatzansprüche, etwa bei verzögerten Immobilienverkäufen oder gescheiterten Finanzierungen.
Verzögerungen oder zusätzliche Forderungen bei der Löschungsbewilligung führen häufig zu erheblichen Nachteilen, insbesondere bei Immobilienverkäufen oder Umschuldungen. Wir klären Ihre rechtliche Ausgangslage und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihres Anspruchs gegenüber dem Kreditinstitut. Vereinbaren Sie jederzeit ein unverbindliches Erstgespräch.
Fazit
Die Löschungsbewilligung der Bank ist ein zentraler Schritt zur vollständigen rechtlichen Abwicklung eines Immobilienkredits. Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Freigabe der Grundschuld.
Verzögerungen, unzulässige Gebühren oder verweigerte Bewilligungen sind rechtlich nicht hinzunehmen. Eine frühzeitige und fundierte Prüfung durch einen im Bankrecht spezialisierten Anwalt schafft oftmals Klarheit und schützt vor finanziellen Nachteilen.Gerade bei hohen Immobilienwerten und zeitkritischen Transaktionen ist eine rechtssichere Durchsetzung des Anspruchs auf Löschungsbewilligung von erheblicher Bedeutung für die Betroffenen.