Kündigung von Immobiliendarlehen verhindern: Das können Sie tun

Die Kündigung eines Immobiliendarlehens ist für viele Darlehensnehmer ein Schock. Plötzlich steht die Finanzierung des Eigenheims auf der Kippe, und die Angst vor Zwangsversteigerung oder Kreditkündigung wächst. Doch nicht jede Kündigung ist rechtmäßig – und oft gibt es Wege, den Vertrag zu retten.In diesem Beitrag erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen eine Bank ein Immobiliendarlehen kündigen darf, welche rechtlichen Schutzmechanismen bestehen und wie Sie mit anwaltlicher Unterstützung eine Kündigung des Immobiliendarlehens verhindern.

Wann darf die Bank ein Immobiliendarlehen kündigen?

Ein Immobiliendarlehen ist für die Bank ein langfristiges Kreditgeschäft, das rechtlich durch §§ 489 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Dennoch darf die Bank nicht beliebig kündigen. Sie braucht einen wichtigen Grund – meist liegt dieser in einem Zahlungsverzug oder einer Verschlechterung der Vermögenslage des Darlehensnehmers.

Wichtige Kündigungsgründe sind insbesondere:

• Zahlungsverzug (§ 498 BGB): Der Darlehensnehmer ist mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten in Verzug, und der rückständige Betrag beträgt mindestens 2,5 % des Nennbetrags.
• Wesentliche Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse: Wenn die Bank begründet annimmt, dass die Rückzahlung gefährdet ist – etwa durch Arbeitsplatzverlust, Krankheit oder Insolvenzanzeichen.
• Täuschung bei Vertragsschluss: Wurden falsche Angaben zur Bonität gemacht, kann dies ebenfalls einen Kündigungsgrund darstellen.

Vor jeder Kündigung muss die Bank eine Mahnung mit Fristsetzung versenden. Erst wenn die Frist erfolglos abgelaufen ist, darf sie den Darlehensvertrag wirksam kündigen. Eine voreilige oder formell fehlerhafte Kündigung ist rechtlich unwirksam – und kann mit anwaltlicher Hilfe angegriffen werden.

Welche Folgen hat die Kündigung eines Immobiliendarlehens?

Mit Zugang der Kündigung wird die gesamte Restschuld sofort fällig. Das bedeutet: Der Darlehensnehmer muss den noch offenen Betrag auf einmal begleichen.
Die Konsequenzen sind gravierend:

• Verzugszinsen nach § 288 BGB (in der Regel fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz)
• Bearbeitungs- und Mahngebühren
• Kosten für Anwälte oder Inkasso
• Gefahr der Zwangsvollstreckung: Die Bank darf die gestellte Sicherheit – in der Regel eine Grundschuld – verwerten.

Im schlimmsten Fall droht der Verlust der Immobilie durch Zwangsversteigerung. Deshalb ist rasches und überlegtes Handeln entscheidend, um die Kündigung zu verhindern oder ihre Folgen zu begrenzen.

Kündigung Immobiliendarlehen: Frühe Warnzeichen ernst nehmen – wann Handlungsbedarf besteht

Eine Kündigung kommt selten aus heiterem Himmel. In vielen Fällen kündigen sich Probleme schon Monate vorher an: Zahlungsverzögerungen, Mahnungen, verschärfte Kommunikation der Bank oder das Einfrieren von Kreditlinien sind deutliche Warnsignale.

Warten Sie nicht, bis die Bank den Darlehensvertrag kündigt. Suchen Sie frühzeitig das Gespräch – oder lassen Sie sich anwaltlich vertreten, bevor die Situation eskaliert. Ein rechtzeitiges Eingreifen kann die Kündigung oft verhindern oder zumindest hinauszögern. 

Kredit nicht zurückzahlen: Ist das strafbar? – Mehr dazu in einem eigenen Beitrag zum Thema.

Typische Fehler bei der Kündigung des Immobiliendarlehens

In Krisensituationen handeln viele Kreditnehmer unüberlegt. Typische Fehler sind:

• Ignorieren von Mahnungen: Schweigen wird von der Bank als Zahlungsunwilligkeit gewertet.
• Unbedachte Teilzahlungen ohne schriftliche Vereinbarung: Sie verhindern keine Kündigung.
• Unüberlegte Kommunikation: mündliche Zusagen oder falsche Angaben schwächen die eigene Position.
• Keine rechtliche Prüfung: Viele akzeptieren Kündigungen, die juristisch anfechtbar wären.

Wer rechtzeitig reagiert, wahrt seine Chancen auf eine einvernehmliche Lösung und vermeidet irreversible Folgen.

Ihre Möglichkeiten, die Kündigung des Immobiliendarlehens zu verhindern

Ein drohender Zahlungsausfall ist nicht automatisch das Ende der Finanzierung. Es gibt mehrere Ansätze, mit denen sich eine Kündigung abwenden lässt.

Ratenanpassung oder Stundung beantragen

Viele Banken sind bereit, bei vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten eine Stundung oder Ratenreduzierung zu vereinbaren. Dafür ist eine offene Kommunikation entscheidend. Legen Sie der Bank dar, warum es aktuell zu Engpässen kommt – etwa Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung – und welche Lösung Sie anstreben.

Ein Anwalt für Bankrecht unterstützt Sie dabei, ein Schreiben aufzusetzen und eine Stundungsvereinbarung zu verhandeln, die keine nachteiligen Klauseln enthält.

Umschuldung oder Ablösung des Darlehens

Ist die Rückzahlung in der bisherigen Form nicht mehr tragbar, kann eine Umschuldung helfen. Entweder durch eine günstigere Anschlussfinanzierung oder durch einen neuen Kreditgeber, der bessere Konditionen bietet.

Dabei sind jedoch Vorfälligkeitsentschädigungen zu beachten: Bei einer vorzeitigen Kredit-Ablösung, darf die Bank den entgangenen Zinsgewinn verlangen. Diese Berechnung ist häufig fehlerhaft – und in vielen Fällen rechtlich angreifbar.

Eine anwaltliche Überprüfung der Berechnungsgrundlage lohnt sich, denn falsche Kalkulationen sind ein häufiger Streitpunkt zwischen Banken und Verbrauchern.

Einigung durch Vergleich

Wenn eine Ratenzahlung nicht mehr möglich ist und die Kündigung bereits ausgesprochen wurde, bleibt oft die Möglichkeit eines außergerichtlichen Vergleichs. Dabei verzichtet die Bank auf einen Teil der Forderung, wenn der Restbetrag in einer Einmalzahlung oder vereinbarten Raten beglichen wird.

Solche Verhandlungen erfordern jedoch juristische Erfahrung. Ein erfahrener Anwalt kann die finanzielle Gesamtsituation prüfen, Verhandlungsstrategien entwickeln und sicherstellen, dass Sie keine Anerkennung abgeben, die Ihre Position schwächt.

Kündigung des Immobiliendarlehens verhindern: Rechtliche Prüfung auf Unwirksamkeit

Nicht jede Kündigung eines Immobilienkredits ist rechtmäßig. In der Praxis verstoßen viele Kreditkündigungen gegen gesetzliche oder vertragliche Vorgaben. Typische Fehler sind:

• Fehlende oder unzureichende Mahnung
• Falsche Berechnung des Rückstands
• Kündigung trotz laufender Verhandlungen
• Formfehler in der Kündigungserklärung

Eine rechtliche Prüfung deckt solche Mängel auf. Stellt sich heraus, dass die Kündigung unwirksam war, muss die Bank den Vertrag fortsetzen oder rückabwickeln. Für Darlehensnehmer bedeutet das: Die Immobilie bleibt gesichert und zusätzliche Kosten lassen sich vermeiden.

Zwangsversteigerung der Immobilie droht: Das können Sie tun

Ist der Kredit bereits gekündigt und die Bank hat Vollstreckungsmaßnahmen eingeleitet, etwa durch eine Zwangsversteigerung, bleibt dennoch Handlungsspielraum.

Ein erfahrener Anwalt kann prüfen, ob die Zwangsvollstreckung rechtmäßig eingeleitet wurde und ob ein Antrag auf einstweilige Einstellung der Versteigerung Aussicht auf Erfolg hat (§ 30a ZVG).

In vielen Fällen lässt sich so Zeit gewinnen, um eine Lösung mit der Bank zu verhandeln oder die Immobilie selbst zu veräußern, bevor sie unter Wert versteigert wird.

Wie ein Anwalt für Bankrecht Sie unterstützt

Unsere Anwälte für Bankrecht prüfen zunächst, ob die Kündigung Ihres Immobiliendarlehens rechtmäßig erfolgt ist. Dabei werden die vertraglichen Unterlagen, Mahnungen und Fristen sorgfältig analysiert. Oft zeigt sich, dass formale Fehler vorliegen oder die Bank gesetzliche Voraussetzungen nicht eingehalten hat.

Neben der rechtlichen Prüfung übernehmen wir auch die Kommunikation mit der Bank. Denn die Kündigung eines Darlehens ist meist sehr emotional belastet. Ziel ist es, eine tragfähige Lösung zu erreichen – etwa durch Stundungsvereinbarungen, Ratenanpassungen oder Vergleiche, die eine Zwangsversteigerung verhindern. Sollte bereits ein Vollstreckungsverfahren laufen, setzen wir uns für den Schutz Ihrer Immobilie ein und prüfen Möglichkeiten zur einstweiligen Einstellung der Versteigerung.

Unsere Erfahrung im Umgang mit Banken und Kreditinstituten hilft dabei, Ihre Interessen konsequent und sachlich zu vertreten. So unterstützen wir Sie dabei,  die Grundlage für eine nachhaltige Lösung zu schaffen, die Ihre finanzielle Situation stabilisiert und weiteren Schaden vermeidet.

Fazit

Die Kündigung eines Immobiliendarlehens hat schwerwiegende finanzielle Folgen, ist aber nicht immer rechtmäßig. Wer frühzeitig reagiert, erhöht die Chance, den Vertrag zu erhalten oder eine einvernehmliche Lösung zu finden. 
Eine sorgfältige Prüfung der Kündigung, klare Kommunikation mit der Bank und rechtlich fundiertes Vorgehen sind entscheidend, um das eigene Zuhause zu sichern und zusätzliche Kosten zu vermeiden.